黄金广场6#楼可研报告.doc

黄金广场6#楼项目 第一章 项目概论 1.1 项目概况 1.1.1开发商简介 合肥建工集团公司成立于1958年，全国建筑业500强、安徽省建筑业50强之一。 集团公司以建筑安装工程为主业，集建筑施工、房地产综合开发、设备安装、机械及道路桥梁施工、高级装饰等多种经营为一体，具有房屋建筑工程总承包一级、市政公用工程施工总承包一级资质，地基与基础工程专业承包一级、机电设备安装工程专业承包一级、建筑装饰装修专业承包一级资质及海外经营权。公司下属合肥建工第一建筑工程有限责任公司、合肥建工第二建筑工程有限责任公司、合肥建工第三建筑工程有限责任公司、合肥建工第四建筑工程有限责任公司、合肥建工装饰工程有限责任公司、合肥建工工程总承包公司、合肥建工海外公司、合肥建工实业总公司。 五十多年来，合肥建工曾在国内外承建过一大批、高层建筑和大跨度预应力结构等“四新”高新尖工业厂房与民用建筑，尤其是近几年来在中国驻埃及、韩国大使馆工程、阿尔及利亚康斯坦丁大学城项目和及尔项目的建设中，无论是施工技术、企业管理，还是工程质量均得到了国外专家、同行的一致好评；与此同时，我们在国内也开拓了新疆、山东、江苏、广东、武汉、海南及省内建筑市场，所承建工程的质量也取得了可喜的成绩。 1.1.2可行性研究报告编制依据 项目建议书及其批复文件； 国家及合肥市颁布的相关法律、政策、法规； 合肥市总体规划（2006—2020）； 建设用地规划许可证； 合肥市市区建设用地批准书； 合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划； 合肥市蜀山区规划设计方案； 合肥及项目周边地区市场调研和现场勘查资料； 合肥市统计年鉴（2006—2012）； 建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》等等。 1.1.3地理位置 黄金广场位于合肥市城市中心区，市南一环与金寨路交口，东临金寨路，北临黄山路，与中国科学技术大学隔路相对，地处于三里庵国购广场商业圈中心与南七商业圈中心之间。肥西路、槽郢路环绕其边，交通便利，金寨路高架、合作化路高架紧挨两侧，黄山路、望江路、金寨路等市区交通主干道毗邻其侧，步行50米之内有可停靠共12条不同公交路线的公交站牌，繁华便利一路相连。 图1-1 项目地理位置图 1.1.4经济技术指标 表1-1 项目主要经济技术指标表 项目 数值 单位 用地面积 17065 平方米 容积率 2.6 总建筑面积 44369.81 平方米 地上建筑面积 39444 平方米 其中 住宅 32444 平方米 会所 4000 平方米 物业及其他 3000 平方米 地下建筑面积 4925.81 平方米 建筑密度 23% 户均面积 120 平方米 总户数 270 户 车位配比 1.25:1 汽车位个数 360 个 自行车位个数 400 个 注：考虑完善会所配套，设置餐厅、健身等功能，故会所面积设置为 表1-2 项目户型结构建议表 户型面积段 户型结构 所占比例 户均面积 户数 125以上 四室两厅 10% 130 24 100—120 三室两厅 35% 110 84 80—100 两室两厅 40% 90 96 80以下 两室一厅 25% 70 60 1.2可行性研究初步结论 1.2.1市场可行性结论 从整个房地产市场来看，现在在各种新政策的影响下，2011全年合肥的房地产市场受到严重打压，尤其是作为双限城市之一，这种情况一直在持续，尤其在元旦前后，只有五十多套的成交量让合肥陷入了“冰临城下”的窘境，价格环比指数一直在下降，也就是意味着在近期政策没有太大改动的情况下，房价上涨空间有限。但是在过去的2008金融危机之后，现在正处于经济复苏的重要阶段，而以实体经济为主要代表和支柱产业的房地产市场从未远离人们关注焦点的中心。同时也要注意目前市场经济护肤的特点：是刚性需求爆发带动改善性需求恢复，而且刚性需求一直都是房地产市场购买力的新锐，同时改善性需求由于政策和市场供应的影响并没有完全释放。 从项目所处的区域来看，依托完善的生产生活配套设施，便捷的交通环境，成为新IT中心的最佳地理位置和已投入使用的项目前期的的整体状况来看，本项目有较大的上升空间。 1.2.2项目本身可行性结论 项目本身处于市一环南侧，毗邻中国科技大学、安徽大学、安徽医科大学，紧挨金寨路，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，已然成为新的中心区段，繁华优势明显。项目周边已是其前期投入使用的比较成熟的楼盘，居住在此区位，得到老住户们的切身感受和尤其是广大市民的广泛认同，南一环与金寨路这个繁华似锦的地段附近，已经找不出有任何可供开发的地块可用。本着奇货可居和定位准确的基本理念，配合前期比较成功的品质和服务优势，将会有非常大的市场机会。 1.2.3经济可行性结论 由于本