养老养生项目可行性分析报告.doc

养老养生项目 可行性研究报告 目录 前 言 7 第一章 背景及意义 7 一、发展养老产业的背景 9 二、发展养老产业的意义 11 第二章 国内外养老市场概况 15 一、国外养老市场概况 15 二、国内养老市场概况 22 三、国内外养老市场比较分析 27 第三章 总体规划 30 一、市场定位与经营理念 30 二、区域规划及选址原则 32 三、项目功能设计 34 四、配套服务 35 五、项目发展思路 38 六、项目发展目标 39 第四章 核心竞争能力 40 一、市场先发优势 40 二、整体资源优势 41 三、项目内涵优势 44 第五章 运作模式 46 一、发达国家养老社区运作模式 46 二、国内养老社区运作模式 48 三、项目总体运作模式 50 第六章 盈利模式 56 一、国外养老社区盈利模式 56 二、国内养老社区盈利模式 60 三、项目盈利模式 63 第七章 投入产出分析 66 一、廊坊项目概况 66 二、基本参数假定及测算 68 三、开发成本及相关假定 72 四、养老养生基地开发进度 73 五、经营情况假定 74 六、项目总体发展方案 76 七、不同发展方案的现金流测算 76 八、发展方案比选 81 第八章 风险及关键成功要素 82 一、市场风险 82 二、管理风险 82 三、政策风险 82 四、关键成功要素 83 第九章 项目建议 85 一、项目结论 85 二、项目切入 85 三、实施主体 85 四、投资主体 85 五、协调主体 85 前 言 一年以来，始于美国房地产次级抵押贷款市场的癣疥之患，逐步演变成为1929年以来全球金融系统最大的危机，对全球经济产生了重大影响。在当前世界经济和全球金融市场异常严峻的形势下，受外部影响越来越大的人寿保险业，其经营模式、资产布局和风险控制受到严峻的挑战。事实表明，依靠资本市场推动利润增长的经营模式已无法支撑公司可持续发展的战略目标。只有不断提高保险业务自身的盈利能力，保持资产与负债的适度匹配，建立与偿付能力相连接的内部风险控制机制，才能确保人寿保险业的长期生存和发展。 危机与机遇如同一枚硬币的两个面，总是相生相伴。历史经验表明，一次大的危机在给经济社会带来剧烈调整和冲击的同时，也会催生新的产业，孕育新的机遇。国务院近期颁布的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》明确指出：“支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体”。新修订的《保险法》也明确规定保险机构可投资于不动产。这些法规和政策的出台，打破了以往对人寿保险业在长期投资领域和金融服务领域的限制，使保险资金可以延伸到养老医疗、基础设施、房地产等领域，为人寿保险业的发展多角度投资布局打开了一扇机遇之门。 我国已进入老龄化社会，养老市场的巨大需求将酝酿出巨大的商机。同时，我国养老服务产业尚处于起步阶段，社会化发展水平偏低、管理理念和经营模式陈旧，供需矛盾十分突出。人寿保险掌握着巨大的现金资产、数量众多的客户资源和完善的信息平台，在养老医疗领域有着巨大的优势。发展养老服务业既有利于解决社会养老的矛盾，又有利于解决当前我国经济发展中的结构问题，形成以“银发经济”为特色的新经济增长点。XX以参与化解金融危机为契机，进入养老医疗领域，不仅顺应了国家经济发展的需要，而且促使其作为重要的资产配置渠道和资源整合手段，发展成为长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态。有利于提升XX的品牌形象和核心竞争能力，有利于推动集团公司打造国际顶级金融保险集团战略目标的实现。 2009年全国政协会议上，杨超总裁提交了《关于大力支持养老社区建设的提案》，受到了社会各界的广泛关注。提案对我国养老体系建设存在的主要问题、大力支持养老社区建设的重要意义及有关政策做了重要阐述。杨超总裁指出“大力支持养老社区建设是落实党的十七大精神、促进和谐社会建设、满足我国基本养老需求和改善民生拉动内需的重要举措”。建议国家“重点支持保险机构投资养老社区”，“保险机构在发展养老保险业务的同时参与养老社区建设，可以发挥专业优势，延伸服务链条，增加附加值服务；而具有长期性、稳定性特点的保险资金，也是养老社区建设资金的主要来源”。 2009年2月3日，集团公司投资决策委员会就关于通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业建议的议题进行了研究，会议认为“XX通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业适应当前国家政策的发展方向，符合集团发展战略，有利于加强公司的资产负债管理，有巨大的经济价值和社会价值”。根据公司投决会的要求，集团公司牵头组建了由系统内各公司相关人员组成的联合工作组。工作组在集团公司总裁室领导下，积极加强内部研究和外部沟通工作，在充分调研并对国内外养老社区、老年公寓及廊坊等地进行实地考察的基础上，初步形成了XX养老养生项目可行性研究报告。