体验式商业案例分享讲述.pptx

体验式商业案例 惠州市港中原地产代理有限公司 策略顾问部 2013-12 缘起 最近我们接触到的项目纯住宅项目越来越少 综合体这种复合度较高的项目越来越多 开发商都在问我们： 商业怎么做？ 怎么做才有特色？ 怎么做才能赚钱？ 业务变化 市场背景 ?以淘宝、京东为代表的电商零售的崛起 有的线下零售开始觉悟，要开始走体验型购物 连阿里巴巴也将体验型电商作为核心方向 但到底什么样的商业是体验性商业？ 体验性商业怎么做？ 已有很多商业运营商开始探索并尝试…… 福冈博多运河城 Part 1 福冈博多运河城 老工业区非交通要塞的滨水综合体项目，它的成功运营对日本的大型综合商业设施的开发提供了里程碑式的借鉴模版，是现代体验式商业区的范本。 项目概况： 地址：日本福冈县博多河畔 交通：距福冈地铁站徒步约十分钟 占地面积：约34，700平方米 建筑面积：约234，500平方米 分物业类型面积： 酒店/52600平方米/23.4% 零售和餐饮/59199平方米/25.2% 剧场/18830平方米/8% 办公/26761平方米/11.4% 其它公共设施和停车场/77110平方米/32.8% 项目所在区域曾是历史上的工业区，商业氛围极弱，运河城的开发带动了整个佛冈商业的繁荣。 项目规划特色 项目内规划有一条与博多河连通的人工河，整个项目建筑形态来自“峡谷”的隐喻，建筑如同悬崖壁，各个部分建筑沿人工运河排列在运河两侧。 ?整个工程的建筑形态来自“峡谷”的隐喻，建筑的界面如同坚硬的悬崖壁，建筑综合体的各个部分有序地排列在运河的两侧。 而曲折蜿蜒的河水给整个空间注入了温柔和依偎的气氛。路面的铺设反映出沙砾、石块以及海洋生物化石外壳的矿物沉淀，映射出日本岛国的特色。 项目人工河引自博多河，方案最初出自1988年，由于造价高，推迟到1992年，建设费用下降，才确定人工河方案。 布局及功能配比 运河城中心包括两个饭店一个大型购物娱乐中心和一栋办公楼，商业、酒店和办公的配比约为3:2:1，是一个以商业为核心功能的城市综合体，因商业有突出的旅游形象而闻名世界。 商业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。 商业布局的营造上，运河城首先突出了运河的特色，它以南北流向的人工运河为中心，集中设置游艺、商店、餐饮、电影院、音乐厅以及饭店。 空间组织—强调商业与观光结合 项目水平体系通过三个节点设置，将商业分为5个主题区，每而个节点同时又是一个景点，为游客提供休憩的场所。 水平体系设置了三个节点-一太阳广场、星星庭院和海洋庭院,三者通过月亮街和地球街相连，并形成5大主题区域； 每个节点即是商业主题区的一部分，同时为游客提供了充足的休憩场所，增强项目的观光性。 空间组织—强调商业与观光结合 竖直节点包括运河和百老汇街，竖向关系通过立体植被进行衔接，百老汇街是用来举行公共活动的，是创造节日氛围的地方。 百老汇街具有鲜明、浓郁的西方色彩和风格，是专门用来举行公共活动的，是创造节日氛围的地方。 商业的竖向体系之间通过外廊和退台立体植被进行衔接，增添了商业的情趣，也使建筑本身成为了景观的一部分。 内外部动线 每个建筑都是相通的，这种联系有的是通过空中走廊，有的是通过桥梁，有的则是两个不同功能的建筑嵌入在一起，自费修建的天桥通向地铁和老商业区，充分体现出项目的便利性和高可达性。 项目不仅仅追求建筑物单体的形态美，更多的是注重建筑物互相之间的衔接以及人们在这样的建筑组合中如何有效地进行商业化行动、注重建筑物与城市之间的关系。 建筑特色 项目建筑造型独特，色彩绚丽，极具现代感和视觉冲击力，是博多河畔最具辨识度的建筑群，建筑群本身就是一道亮丽的风景线，项目已成为福冈的标志性建筑。 项目里面用色基本为日本传统服装—和服的常用色，为项目贴上了鲜明的了日本文化标签。 建筑基座是崎岖的岩石，而愈向上颜色愈浅，打磨也愈光滑。 内部空间 垂直的绿化和水景在柔化氛围的同时，在多个维度丰富了视觉效果，夜间流光溢彩的灯光，使项目本身旅游性大大增加，内部各节点设置举办活动及进行表演的场所，延长了消费者驻留时间 运河水使内部环境得到柔化，两侧的商铺的消费者可获得更好的购物体验 利用退台和廊道设计的垂直绿化体系弥补了平面绿化不足的问题，同事增添了情趣。 商业业态构成 以追求物美价廉及娱乐性相结合为主题，是富有休闲与娱乐功能的大型综合性商业设施，业态主要由购物、美食及娱乐三大类构成。 最吸引力的设施 其中整个商业中心最具吸引力的设施是福冈凯悦大饭店、福冈城市剧场、AMC运河城13、高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等休闲娱乐设施，无论内容和规模在当时都是空前无比的。 福冈凯悦酒店以完善细致的服务备受欢迎，不仅提供全包括衣服洗烫、泊车及美容在内的服务，还配有为残障人士特别设计的