房地产建筑业营改增后涉税难点焦点专题解析(直播)讲解.ppt

1、投资合同中的税收风险防范 （1）全资子公司 （2）非全资子公司 以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。 2、股权转让合同中的税收 （1）自然人转让股权 （2）法人转让股权 7 七、重组业务专题 3、划转合同注意的涉税条款 国家税务总局公告2014年第29号：企业接收股东划入资产（包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权），凡合同、协议约定作为资本金（包括资本公积）且在会计上已做实际处理的，不计入企业的收入总额，企业应按公允价值确定该项资产的计税基础 4、合并与分立的税务处理 增值税：财税2016－36号附件2：不征收增值税项目，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为 7 七、重组业务专题 国家税务总局公告2011年第13号 + 2013年第66号 纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税 土地增值税：财税[2015]5号，改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业 企业所得税：财税2009－59号，特殊性税务处理（合并、分立等重组业务同时符合以下条件） 2010年第4号公告、2015年第48号公告 7 七、重组业务专题 （一）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。?? ?（二）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。??? （三）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。??? （四）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。??? （五）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。 7 七、重组业务专题 契税：财税[2015]37号 ，两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。 公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。 同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。 在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 7 七、重组业务专题 财税[2012]82号 ，单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。 国家税务总局公告?2011年第34号，投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回；相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得；其余部分确认为投资资产转让所得。 增资、减资与股权转让： 7 七、重组业务专题 房地产企业开发“烂尾楼”对试点前计算营业税尚未扣除的买入价余额如何处理？ 某公司原以10亿元购入一个在建房地产项目，缴纳营业税5000万元，按照财税[2003]16号文件规定，其购入项目开发完再销售的，允许按照扣除买入价后的差额作为营业额征税，但税务机关要求按销售面积配比扣除。截至2016年4月30日，尚有2500万元未扣除。申请退还营业税时遇到下列难题： 8 问题探讨 （1）该项目被国税认定为房地产开发企业的老项目，不属于地税管理的“纳税人销售外购的不动产”的征管范围，因此试点后销售开发产品计征增值税时，无论是选择简易计税方法还是按一般计税方法，均不能将试点前尚未扣除的买入价余额2500万元从销售额中扣除。 （2）国税不允许计算增值税时扣减销售额，遂企业要求地税退回营业税，地税认为，这是税制存在问题，不属于财税[2016]36号允许退还营业税的情形，不予退回营业税。 8 请问： （1）本项目后期应纳增值税若归国税管理，其购入在建项目的金额能否从销售额中扣除？若不能扣除，卖方购入土地的价格能否在本企业扣减销售额？ （2）36号文件规定能够退还营业税包括哪些情形？原营业税差额征收不足抵扣的，营改增后能否将未抵扣购入所含税款请求地税局退回？目前地税局不接受这种申请，怎么办？ 8 政策要点：试点纳税人发生应税行为，