会计学教学课件（董惠良）09第九章 投资性房地产.pptVIP

第一节 投资性房地产的确认与初始计量 一、投资性房地产的定义和确认条件 （一）投资性房地产的定义 投资性房地产，指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租建筑物。 1．已出租的土地使用权。指企业通过出让或转让方式取得，以经营租赁方式出租的土地使用权。计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于投资性房地产。 2．持有并准备增值后转让的土地使用权。指企业通过出让或转让方式取得，并准备增值后转让的土地使用权，但是按国家有关规定认定的闲置土地使用权不属于投资性房地产。 3．已出租的建筑物。指企业以经营租赁方式出租的、拥有产权的建筑物。企业计划用于出租但是尚未出租的建筑物，不属于投资性房地产。 二、投资性房地产的初始计量 1．外购投资性房地产的初始计量 包括：购买价款、相关税费和可以直接归属于该投资性房地产的其他支出。如果外购房地产在自用一段时间以后再出租或用于资本增值，先作为固定资产或无形资产，在租赁开始日或开始用于资本增值时再作为投资性房地产。 2．自行建造投资性房地产的初始计量 以该房地产达预定可使用状态前发生的必要支出作为投资性房地产的初始计量。如果房地产达预定可用状态后一段时间才用于出租或资本增值，先作为固定资产或无形资产，在租赁开始日或开始用于资本增值时转为投资性房地产。 3．转入投资性房地产的初始计量 成本计量模式，以转换日资产账面价值作为初始计量。 公允价值计量模式，以转换日资产公允价值作为初始计量。公允价值与原资产账面价值之间差额，大于账面价值部分作资本公积；小于账面价值部分计入当期损益。 第二节 投资性房地产的后续计量 二、采用成本计量模式投资性房地产的后续计量。 外购或自建投资性房地产，按确认的实际成本， 借：投资性房地产 贷：银行存款（在建工程等） 取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 计提的折旧或摊销， 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（投资性房地产累积摊销） 存在减值迹象时，进行减值测试，计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 三、采用公允价值计量模式投资性房地产的后续计量 取得的租金收入与成本计量模式基本相同。但是在资产负债表日应当以公允价值对投资性房地产进行计量。公允价值与原账面价值的差额，如果前者大于后者。 借：投资性房地产—公允价值变动 贷：公允价值值变动损益 如果前者小于后者，做相反的分录。 资产负债表日不再计提折旧或进行摊销，也不再计提资产价值准备。 例1：2007年9月1日，甲公司一栋写字楼完工，并在当日与乙公司签订了一份租赁协议，将该写字楼在租赁给乙公司，租赁期10年，租金在每月的月末收取，每月租金20万元。写字楼造价9100万元，预计使用50年，预计净残值100万元，直线法折旧。该写字楼存在活跃的房地产交易市场，能够从该交易市场中获得同类房地产的公允价值。2007年12月31日，该写字楼的公允价值9240万元，2008年12月31日，该写字楼公允价值9310万元。下表列示了成本计量模式和公允价值计量模式两种处理方法 第三节 投资性房地产的转换 一、投资性房地产转换的类型 1．投资性房地产转为自用房地产。指将投资性房地产收回作为生产商品、提供劳务或经营管理之用，投资性房地产相应转换为固定资产（存货）或无形资产，转换日为房地产达到自用状态的日期。 2．作为存货的房地产改为出租。指开发商将原准备出售的开发产品以经营租赁的方式出租，开发商的存货相应转换为投资性房地产，转换日为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。 3．自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。指企业将原本用于生产产品、提供劳务或经营管理的房地产改用于出租或资本增值。固定资产或土地使用权相应转换为投资性房地产。转换日为租赁期开始日或确定用于资本增值的日期。 （二）成本计量模式转换的核算 在成本计量模式下，不管是投资性房地产转换为自用房地产，还是自用房地产转换为投资性房地产，都是以转换前资产账面价值作为转换后资产入账价。 [业务9-2]：2007年5月31日，甲公司将出租在外的办公楼收回以备自用，该办公楼的原值8000万元，已提折旧4600万元。计提减值准备500万元 借：固定资产 80 000 000 投资性房地产累计折旧 46 000 000 投资性房地产减值准备 5 000 000 贷：投资性房地产 80 000 000 累计折旧 46 000 0