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善意取得案例分析 案情 1990年4月，廉某与赵某按照当地习俗举行了婚礼，未领取结婚证，婚后生育一子。2003年8月，双方共同出资47880.78元在廉某单位购买了带有福利性质的住房一套，并由廉某单位统一办理了房产证，房产证办理在廉某名下，未载明共有人。2007年11月，廉某在网上发布了售房信息，随后与赵某发生矛盾，两人分居。2008年4月，杨某夫妇从网上看到廉某的售房信息后便与廉某联系协商购房事宜。缔约前，杨某夫妇查看了廉某的房产证，询问了廉某的家庭状况，廉称自己单身，该房屋为其个人所有。2008年4月15日，杨某夫妇以15.5万元的价格与廉某订立了房屋买卖合同。合同订立后，杨某夫妇将现金6.5万元及金额为8万元的定期存单交付给廉某；廉某将房屋产权证和购房原始发票交付给杨某夫妇。同年4月底，杨某夫妇收到廉某交付的房屋钥匙，并占有该房屋。 合同签订后，杨某夫妇与廉某一起到房管部门办理房屋过户手续，由于相关证明文件不齐备，房管部门未予办理。在此情况下，杨某夫妇将已交付的8万元存单挂失，并到所购买的房屋周围进一步打听、询问该房屋的相关情况。经了解，廉某有丈夫赵某，在某单位工作。2008年5月4日，杨某夫妇到赵某单位找到赵某，并向其核实其与廉某的身份关系。赵某表示其与廉某系夫妻关系，未办理结婚证，并表示其不同意出售房屋。 同年5月23日，杨某夫妇以其与廉某订立的房屋买卖合同为依据向襄阳区人民法院提起诉讼，请求判令廉某交付房屋并办理过户手续。该院受理了该案，审理中，廉某陈述其单身，隐瞒了其已婚事实；同时杨某夫妇亦未将其曾找过赵某的情节告知法庭。审理中杨某夫妇与廉某自愿达成调解协议：被告廉某于2008年5月30日将诉争房屋交付给原告杨某夫妇，并协助原告办理房屋过户手续。案件受理费由原告负担。该调解协议经双方当事人签字生效后，廉某并未自动履行协议中约定的协助过户义务。于是，杨某夫妇于2008年6月3日向该院申请执行。通过执行，同年7月21日讼争房屋过户完毕。之后杨某夫妇按照15.5万元的总价款向廉某付清了余款。 2008年10月，赵某在得知其与廉某共有的房屋被廉某独自售出，并已过户到他人名下后，提出异议，要求该院依法再审，撤销原审调解书，并判令杨某夫妇返还房屋。 针对第三人的异议，原审原告杨某夫妇认为，讼争的房屋登记在廉某名下，未载明共有人，其购买时不知晓廉某为无权处分，该房屋实际付款15.5万元，为合理价格，且办理过户，其依据善意取得制度应取得该房屋所有权。  从2007年10月1日生效的《物权法》第一百零六条可以看出：不动产善意取得有四个条件：1、无处分权人处分该不动产：2受让人受让该不动产时是善意的：3以合理的价格转让：4、转让的不动产依法应当登记的已经登记。首先，廉某单方处分登记在其个人名下的房产，应认定为无权处分。该案涉及到婚姻关系存续期间取得的房改房，产权登记在妻子廉某单方名下，廉某单方处分了该夫妻共有房产的行为是有权处分还是无权处分？笔者认为，这种情况下，妻子廉某的单方处分应认定为无权处分。虽然《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的物权的证明。但是依据我国《婚姻法》的规定，廉某与赵某属事实婚姻关系，在其夫妻关系存续期间取得的房产应属夫妻双方的共同财产。同时该房屋是单位的房改房，虽然也要出资购买，但是带有一定的福利性质，是分配给该家庭成员中夫妻双方的。依据特别法优于一般法的适用原则，《婚姻法》较与《物权法》应属于特别法，本案应依据《婚姻法》的规定认定讼争房屋为廉某与赵某的夫妻共同财产。故赵某与廉某对诉争的房屋享有共同的产权，廉某未经赵某同意单方处分该房产属无权处分。 其次，合同订立后，杨某夫妇将现金6.5万元及金额为8万元的定期存单交付给廉某受让人受让该不动产时是善意的。受让人善意与否，主要应从受让人受让物时是否知晓出让人为无权处分的角度进行审查。如果受让人受让该物时知晓出让人为无权处分仍然购买，则不符合主观善意的要求；反之，则符合。那么，如何审查认定受让人的“不知晓”状态呢？笔者认为，主要应从受让人是否尽到了当时情景下一般购买人的注意义务角度进行审查。结合该案，杨某夫妇是否善意应从订立合同和履行合同两个阶段进行分析。其中，订立合同阶段杨某夫妇查看了廉某的房产证，并询问了廉某的婚姻状况，尽到了当时情景下一般购买人的注意义务。至于廉某的陈述真实与否，已经超出了杨某夫妇当时情景下作为一般购买人的审查能力范围，杨某夫妇有理由相信廉某关于自身婚姻状况的陈述。故应当认定，订立合同阶段杨某夫妇对廉某是否为无权处分的情况不知晓，其二人在该阶段主观上符合善意的要求。履行合同阶段，由于杨某夫妇在与廉某到房管部门进行房