世联湾厦后海项目前期定位及物业发展建议.ppt

湾厦后海项目前期定位报告 谨呈：蛇口湾厦实业股份有限公司 根据项目约束条件及客户目标确定 项目约束条件及客户目标 我们对后海项目的思考 本项目运作要遵循的大原则 根据项目约束条件及客户目标确定 口岸+地铁+南山CBD三重规划利好 口岸东区定位为口岸商业区及滨海休闲带，规划商业32.68万； 口岸西区定位为现代滨海生活区，规划总建面167.7万平米，其中住宅130-137万平米，商业18-25万平米； 预计到2010年，蛇口居住人口达17.6万人。 项目位于西部通道口岸的一级辐射区，南山辐射深港澳的口岸经济即将形成 西部通道将成为深港之间的第4条陆路通道，预计届时全国约一半的出入境车辆将通过该通道进出，预计通行量6万人次/日； 西部通道建成后将拉近蛇口与香港距离，口岸区将会聚集大量物流、外贸等企业。 西部通道为24小时通关的货运口岸，带来的旅游效益应低于罗湖口岸 项目毗邻地铁2号线招商东路站，2010年通车后将极大拉近与市区距离，带来旺盛人流。 地铁2号线将在2010年前通车，六个站点贯通蛇口，将极大缩短与福田、罗湖距离； 招商东路站距离本项目仅300米左右。 位于南山CBD一级辐射区，可借助南山核心区经济发展带动片区商务发展 南山中心区占地135.5万平方米，全部建成后将成为南山区商业、办公及文化娱乐设施的集中区域； 未来中心区规划居住人口4万，工作人口6万人，配套有6所幼儿园、3所小学和2所中学，并建有会展中心、博物馆、电影院等文化设施。 未来区域将有大量高档住宅社区建成，居住人群的综合素质及消费水平得到较大的提升。 位于居住环境纯净的后海片区，地块景观资源、规模及价值大，但周边配套及商业氛围较弱。 可发展为南山CBD一级辐射区的规模较大的滨海综合体项目。 根据项目约束条件及客户目标确定 本报告要解决的关键问题 根据项目约束条件及客户目标确定 项目各物业的定位方向研判 定位方向研判之一：酒店 皇岗\文锦渡口岸以经济型酒店为主导，需求旺盛 罗湖口岸临近火车站的交通枢纽，酒店市场需求旺盛。 口岸酒店业研究小结 口岸的酒店市场需求较旺盛，以经济型酒店为主； 经济型酒店规模多控制在300间客房以下； 经济型酒店对餐饮、休闲中心及会议厅的配套设施需求较多； 由于口岸经济的带动，客户以商务及游客为主； 定位方向研判之一：酒店 南山酒店市场以中高档酒店为主，经济型酒店的供应较少； 未来南山五星级酒店供应骤增，高档酒店市场竞争激烈； 南山酒店业研究小结 南山酒店市场的供应较少，主要集中在华侨城、南头及蛇口区域； 南山以中高档酒店为主，经济型品牌酒店较为稀缺； 经济型品牌酒店的收益普遍较高； 南山区域目前已有三个以上高档酒店，06-07年将有三个超五星级酒店供应，高档酒店市场竞争激烈。 定位方向研判之一：酒店 酒店客户访谈 雅兰酒店老总：西部通道及南山商业文化中心将会为片区带来较大的客源 投资客：认可区域位置，看好片区未来发展前景。 经济型酒店代表：认可区域位置，看好片区未来发展前景，经济型酒店供应稀缺。 酒店客户访谈小结 定位方向研判之一：酒店 不同星级酒店标准及项目资源契合度分析，项目更适合定位为经济型酒店 不同星级酒店的投入产出及发展商实力分析，项目更适合于经济型酒店定位 酒店定位建议 项目各物业的定位方向研判 定位方向研判之二：写字楼 历年写字楼市场供求分析 历年写字楼价格走势 定位方向研判之二：写字楼 口岸办公企业多为贸易类，其次为电子、制造及物流类： 罗湖口岸由于临近城市交通枢纽中心，为传统商务区，聚集企业以金融、贸易及物流为主，企业档次较高 皇岗口岸聚集企业较少，以中小型贸易、报关及物流企业为主，企业档次一般 南山写字楼区主要集中在科技园、南油及蛇口海上世界，南山中心区为片区新兴办公区域 南山写字楼四大机遇之一：深圳带状地理形状决定其为多中心发展城市，南山CBD将为深圳又一商务热点片区 南山写字楼四大机遇之二：西部通道将打开南山商务空间 南山写字楼四大机遇之三：南山区办公物业供需严重失衡，存在大量发展型企业的需求 南山写字楼四大机遇之四：宝安产业的发展及规划的矛盾增大了南山办公物业的需求。 南山写字楼未来供应集中南山商业文化中心，甲级写字楼市场竞争激烈 定位方向研判之二：写字楼 通过对南山区多类企业访谈所得，需求物业多为类甲级写字楼及商务公寓 写字楼客户访谈 写字楼客户访谈 ——购买甲级写字楼客户 写字楼客户访谈 ——租用甲级写字楼客户 写字楼客户访谈 ——购买类甲级写字楼客户 写字楼客户访谈 ——租用类甲级写字楼客户 写字楼客户访谈小结 定位方向研判之二：写字楼 根据甲级写字楼KPI体系与项目资源契合度分析，项目不适合定位为甲级写字楼 根据