博园香郡名苑营销策略研究报告讲述.ppt

关于项目的几点思考： 1、在当前的市场中，如何平衡开发速度与价格之间的关系？ 2、如何在兼顾成本的情况下，实现项目产品的差异化？ 3、如何在激烈的市场竞争中，快速树立项目的形象？ Part1 本体分析 规划指标 地理区位 项目四至 交通条件 周边配套 Part2 市场分析 宏观环境 盐城经济 盐城房地产市场 Part2 市场分析 宏观环境 2014年的房地产市场注定是不平凡的一年。土地市场的火爆，与开年之际市场量价齐跌的表现为马年房地产市场奠定了极其“诡异”的基调。 一些地产大佬的表态更是值得玩味：王石说今年“形势不妙”；王健林对今年楼市“并不乐观”；任志强表示“不要对2014年太抱希望”。 在经济持续减速已成定局的情况下，2014年中国宏观经济将面临产能过剩、影子银行、地方债务以及房地产等四大风险。随着不动产统一登记以及信息联网的实施，住房过剩问题也可能露出水面。同时，美国加大QE退出力度以及由此引发的新兴市场的动荡，更加剧了中国房地产市场未来的不确定。 Part2 市场分析 盐城经济 Part2 市场分析 盐城经济 Part2 市场分析 盐城经济 Part2 市场分析 盐城经济 Part2 市场分析 盐城房地产市场 Part2 市场分析 盐城房地产市场 Part2 市场分析 盐城房地产市场 Part2 市场分析 盐城房地产市场 Part2 市场分析 盐城房地产市场 Part2 市场分析 盐城房地产市场 Part2 市场分析 Part3 竞品分析 楼盘地图 竞品一览表 个案分析 Part3 竞品分析 楼盘地图 Part3 竞品分析 竞品一览表 Part3 竞品分析 Part4 项目定位 价值梳理 客户定位 产品定位 形象定位 Part4 项目定位 价值梳理 1、地段优越：老城区板块，盐渎商圈。 2、产品稀缺：城中稀缺多层住宅。 3、交通便利：紧靠主干道，公交系统发达。 4、配套完善：科教文卫，吃喝玩乐配套成熟。 Part4 项目定位 价值梳理 Part4 项目定位 客户定位 以上判断，基于以下两点： 1、项目总占地面积24263㎡，拟建总建筑面积67741㎡。项目体量十分小，不具备大盘对周边乡镇客群的吸纳能力，如中南世纪城对整个盐城购房客群的吸纳。 2、城中板块的楼盘，由于地段的稀缺性，房价非常高，居全市首位，如项目附近的澄达东景苑、中江嘉城销售均价都达到6200元/㎡以上，而乡镇客群普遍购买力不足。 Part4 项目定位 客户定位 以上判断，基于以下两点： 1、项目周边楼盘的销售均价在6000元/㎡以上，若购买100㎡的户型，首付30%，按等额本息还款，作15年商业贷款，每月还款3670元；作20年商业贷款，每月还款3144元。 2、在不影响生活质量的前提下，每月还款金额不应超过个人月收入的60%，由此推算目标客群月收入应为5200-6100元，家庭年收入水平应在10万元以上。 Part4 项目定位 客户定位 以上判断，基于以下两点： 1、盐城房地产市场仍以刚性需求为主导，其中婚房是主力军，城中板块受盐城整个市场影响，刚性需求是不可或缺的一部分。 2、刚改由两部分组成，一部分为城中的拆迁户，另一部分为随房屋老化产生的改善需求。 Part4 项目定位 产品定位 以上定位，基于以下两点： 1、与竞争楼盘形成差异化需要。由于成本的控制，盐城房地产市场同质化竞争较严重，开发的住宅产品大都无显著差别。 2、由于客户定位城市中的中高收入人群，他们在产品的品质有着更高的需求。 Part4 项目定位 产品定位 Part4 项目定位 产品定位 Part4 项目定位 产品定位 Part4 项目定位 产品定位 Part4 项目定位 形象定位 Part4 项目定位 形象定位 Part4 项目定位 形象定位 Part4 项目定位 形象定位 Part4 项目定位 形象定位 Part4 项目定位 形象定位 Part5 营销推广 营销策略 推广策略 Part5 营销推广 营销策略 以上判断，基于以下三点： 1、宏观经济持续减速，房地产市场看空声音日益高涨，政府调控日趋严厉。在当前环境下，“小步快跑”或不失为上策。 2、项目体量较小，若一味追求高价，导致销售放缓，拖延整体开发周期，增加开发成本，项目的整体收益未必能实现最大化。 3、盐城存量房问题严重，截至2013年底商品住宅可销售房源达245万方，因此不排除未来开发商以价换量，形成对整个市场的冲击。 Part5 营销推广 营销策略 项目拟建8栋住宅楼，3栋多层，5栋小高层。可分3批次推盘，每次推盘推1栋多层，外加1~2栋小高层，丰富产品种类，增加客户的可选