《房产专业》综合实践报数告.doc

《房产专业》综合实践报告 专 业 班 级： 房地产经营与估价 学 生 学 号： f1011201 学 生 姓 名： 刘梦雪 成 绩： 指 导 教 师： 何军建 完 成 日 期： 2013 年 1 月 2 日 《房产专业》综合实践报告 （一）实习目的 两年半的在校学习生活就要结束了，我们从书本和有限的课程实习中了解了房地产行业内工作的基本内容和基本流程；了解了从事房地产经营与管理工作的基本理论和基本方法。但怎样把这些理论运用到实际工作中去，还需要到实际工作岗位上去实践、去探索。房地产经营与估价综合实践的目的就是要求同学们综合运用所学理论，提升自己的岗位职业能力及行业认知度。 （二）实习内容 从后附材料一、二中，自主选择一个方向，通过二周的素材搜集准备及实际调研，写一篇有感而发的调研报告。 （三）实习时间 第17、18周即12月24～元月6号 （四）实习任务及提交成果 《安徽省商品房销售明码标价规定实施细则》的调研报告 明码标价是指经营者收购、销售商品和提供服务时公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为。是向消费者公布商品价格和服务的一种方式，具体有卡片标价、挂牌标价、实物标价等形式，注明商品的品名、产地、等级、规格、型号、单位、价格或者提供服务的项目、收费标准等有关情况。是商业企业进行价格管理、提高服务质量的一种方法。实行明码标价的商品和服务应包括实行市场调节价、政府指导价或者政府定价的商品和服务。明码标价不仅要标明商品和服务的价格，还要标明与价格有关的其他情况，如商品的品名、产地、规格、等级、计价单位或者提供服务的项目等。经营者违反规定，不标、错标、漏标或不按规定方式标价，不能称作为明码标价，必须承担相应的法律责任。 现将调研情况汇报如下：一、　　从2010年起，我们似乎陷入了一场遏制房价不休、房价上涨不停的怪圈中。例如，到今年2月8日推出“新国八条”之时，已经祭出的八项政策措施，可谓“海陆空”三位一体，从土地供应控制、信贷政策收紧、房产税等试点，到保障房的倒逼、市场干预性限购，多层次下手调控楼市，其力度不可谓不大。　　然而，最近统计数据表明，在跟踪观察的近百个“标本”城市中，70%以上的城市房价还在上涨。可采取的“剩余措施”库中，目前恐只剩下全面推行房产税。近期公布的一份社科院报告就建议：全面开征房产税，引导合理住房消费，抑制财产和收入分配差距扩大，推动地方政府从土地财政转向税收财政，改变地方政府推高地价助推房价的链条。　　有关房产税的征收等遏制房价过快增长的税收政策，从本意上看，是更猛烈的重拳，增加了房产持有成本，导致资产相对减值。只是在“土地财政”获利空间变小后，地方政府会不会又依赖于房产有关的税收？这样的忧虑已经超出了地方政府的权限范围，需要有个明晰的立法指引。假如纵容地方政府滥收税费，房价倒控制了，新的问题又可能冒出来，势必得不偿失。　　可以这么说，在宏观调控见不到“大效果”后，有关部门开始把眼睛转向“微观控制”。这一背景下，房价“明码标价令”就产生了，这让职能机构有了直接与房企面对面交锋的“接触点”。价格明码化后，更有利于相关部门第一时间“约谈”价格上涨。“点名”没有明码标价的企业，只是促进相关法规实施的一个举措而已，并不涉及价格欺诈等问题，反欺诈并不是目的，目的是“钉住”房价。安徽省《商品房销售明码标价规定》实施细则正式对外公布，从明年1月1号起开始实施。细则规定，商品房经营者要在取得预售许可证或现房销售备案后10日内一次性公开全部准售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。按照细则，商品房销售应当公示交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准；商品房销售时选聘了物业服务企业的，商品房经营者应当同时公示前期物业服务企业名称、服务内容、服务标准及收费依据、收费标准，以及机动车停车收费标准等。省物价局表示，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。不得使用虚假或者不规范的价格标示、标价方式误导消费者，进行价格欺诈。 二、　　（一）土地使用者的原因。主要有：土地使用者在取得了土地使用权后，没 圈而不用或先让农民耕种；或者将土地