商业规划基础知识和经典理论.docx

商业规划基础知识和经典理论1. 聚集效益理论——1966年拉尔夫.特尔维和J.K.巴顿。概述：店多成市，通过商店集聚，人流客流集聚和各种经济活动的集聚，能够产生聚集经济效益。以城市商业地理位置和集聚形态两维模型为基础框架，结合本地区的社会，文化，经济发展水平，民风民俗等，可以给出细化的商业布局蓝图。2. 中心地理论——1933年沃尔特.克里斯泰勒。概述：中心地是一个地区商业的中心，为其周边的提供商品和其配套的服务。中心地理论阐明城市商业布局的等级结构及内在规律，如中心地的能级，数量和分布。3. 加纳模式和极差地租理论—— 20世纪60年代加纳。 概述：极差地租理论是通过市场土地和商业房屋的供求关系，即土地价格或房租价格的信号，推进商业布局的合理化调整。1966年，加纳对商业中心的内部结构进行了研究他根据一系列的城市土地地租的投标曲线，构造了不同等级的城市中心空间模型，形成了城市地理学的加纳模式。加纳模式的思想可以概括为：高门槛。 商店的位置并不总是与距地租峰值区的距离有关，而且商用土地的地租也并不完全是由距中心点的距离来决定的。针对这些不足，道宁 进一步阐述了土地面积、人口分布、经济收入分布状况、交通及便捷性的不规则状况等对城市商用土地地租的影响，使加纳模式更加合理客观。4.提升生活价值与和谐理论。概述：现在商业规划应包括社会功能，城市文化，城市建筑风格，城市景点，城市历史等方面的内在和谐。英国的旧城改造，日本的商业街重建，新加坡的新城规划和建设，美国的购物中心建设等。5.商圈理论——20世纪90年代由日本流入中国。概述：它是指商业企业吸引顾客的区域范围。商圈对企业而言，是其业务活动的空间，在这个空间范围内，对消费者提供商品和服务。对消费者而言，则是他们方便的购买行为的空间。 商圈测定的方法有很多：1.威廉.赖利的零售引力模型。2.肯威斯的断点公式。3.赫夫的概率模型。饱和指数计算公式：IRS=C*RE/RFC指某地区购买某类商品的潜在顾客人群。RE为某地区每一顾客平均购买额。RF为某地区某类商品零售饱和指数。6.贸易边界理论——1924年费特概述：任何工业或商业企业的竞争力都取决于销售量，取决于消费者的数量和市场区域的大小。两个企业的贸易边界有双方的价格成本之比所决定。商贸流通理论。(流通部创造价值，却是创造和实现价值的必要条件。)林周二在《流通革命》中把流通革命定义为缩短流通渠道为目标的流通业。佐藤肇在《流通产业革命》和《日本的流通机构》中提出流通管理革命。1910年美国学者A.W.Shaw提出流通活动主要是提高商品的流动效率。E.J.Mccarthy认为流通是由组织或社会过程完成的一系列活动，所以具有宏观和微观两个方面。6.单店面积极限理论。 规模与效益不是正比关系。一定规模产生一定效益，适度规模产生适度效益，最佳规模产生最佳效益，过度规模就会产生零效益或负效益。体现零售商业企业的规模的主要指标之一是商店的营业面积，影响商店营业面积确定的因素很多，而其中顾客的生理和心理承受能力是最为直接的因素。因此，单体商场面积一般以不超过2.5——3万平方米为宜。 马洛斯理论。 马斯洛需求层次理论把人类需求分成生理、安全、社交、尊重和自我实现五类。商业地产的业种规划并非为迎合商铺投资客的心理，而是为有效商圈的终端消费者量身订做，其过程通过经营商家（亦为租户、合作户和自营业主）来实现的。这样的业种规划方案才可能成为商业地产项目持续经营发展、物业增值的前提条件。正是这缘故，马斯洛需求层次理论在研究商业地产的业种规划工作中得到广泛的应用。物流成本冰山理论。物流成本冰山理论由日本早稻田大学的西泽修教授提出。物流成本正如浮在水面上的冰山，人们所能看见的向外支付的物流费用好比冰山的一角，而大量的是人们所看不到的沉在水下的企业内部消耗的物流费用，一旦物流所发挥的巨大作用被企业开发出来，它给企业所带来的丰厚利润则是相当可观的。