富森领峰项目分析报告.doc

富森·领峰项目分析报告及合作方式 目录 第一章 防城港房地产市场的宏观概况 第二章 富森·领峰项目所在区域竞盘概况 第三章 项目整体形象定位 第四章 客户群体定位 第五章 项目整体营销策略 第六章 项目销售执行部署 第七章 公司合作方式 第一章 防城港房地产市场的宏观概况 1，城市发展规划小结 防城港市地处广西北部湾经济区的核心区域，已经纳入国家发展战略，在中国－东盟自由贸易区和泛北部湾区域合作中具有得天独厚的比较优势，城市发展潜力无限。 继核电集团开工之后，武钢集团也将相继开工。工业、旅游业恢宏开发规模，不断展现本市在北部湾经济圈中举足轻重的重要地位，同时也将为这所城市带来更多的工业人群、旅游者以及投资客。与以旅游业主发展的北海及与以工业主发展的钦州相比，防城港的经济形态显而更为全面，而当前防城港不管是与南宁还是北海、钦州相比，相对较低的楼价都在向外表明这是一块价值洼地。 2，防城港房地产市场环境小结 继北部湾经济区建设获批后，《北部湾规划条例》顺利通过，防城港城市在北部湾经济区中的区位优势突显，全国各地中大企业、投资客纷至沓来，房地产业投资增长连年居全区首位，一跃成为北部湾经济投资热点。 显而易见，过去被市场严重低估的房价，即将被热烈的投资市场引爆。 3,片区在售项目分析小结 防城港市房地产业发展的核心板块，城市居住核心区，景观丰富，配套完善，市场竞争能力较强，是投资、自住购房首选。 个别项目产品优势突出，市场竞争强劲；其它项目产品同质化严重，自身优势不明显，市场竞争能力较弱。 营销手法单一，品牌包装欠缺，概念引用不到位，推盘节凑缓慢，精品楼盘欠缺。 相比价格优势不明显，上涨空间较大。 外地投资、度假需求明显，比例不断增长。 第二章 富森·领峰项目所在区域竞盘概况 阳光海岸，北部湾首席滨海城邦。项目优势明显突出，产品丰富，一线海景，配套成熟，旋袭中高端市场需求，且被广大客户高度认可，更是外来投资和季节性居住客户首先项目。项目超大开发规模，持续放量，强劲的竞争局势将贯穿本案全程。 项目片区近10个项目在售，主要定位中端市场，虽产品自身无可圈可点优势，但相对实现紧凑产品特征，和片区景观优势，深受广大中产阶层喜爱。而且大多项目刚刚进入二期开发阶段，未来市场供应量仍然比较充沛。竞争环境态势相当严峻 另外，新行政中心区的投资开发近两年刚起步，现正处于开发投资热潮中，东西大道与南北大道一带大量项目正进行基础工作，预计将在下半年或明年初推向市场，而且新区城市规划、景观优势、投资潜力并不亚项目片区，可见项目未来的竞争市场是如何激烈。 第三章 项目整体形象定位 资源价值研判 项目位置 项目位于北部湾滨海城市防城港市，地处港口区西湾片区核心位置，桃源路与珍珠路交汇处。 西湾片区整体城市规划理想，道路市政设施完善，一线西湾海景、西湾广场等景观资源丰富，城市发展前景无限。片区经过几年发展，各项配套不断完善，目前已成为防城港市最理想居住区，也是房地产市场发展最热的板块，是外地客户投资和自住购房首选区域。 项目交通环境 项目位于西湾片区核心位置，桃源路与珍珠路交汇处。片区交通组织发达，道路景观优美。项目距离城市主干道兴港大道仅有800多米，5分钟内可以进入港口老城区、防城港新行政中心、钦防高速路等城市交通要点。 周边配套及景观环境 西湾片区经过近几年快速发展，目前已形成以建筑装饰材料经营为主，餐饮、生活日用品为辅的商业形态，能满足日常基本生活需求。 项目邻近西湾广场和西湾一线海景，景观资源丰富无比，且本项目西侧基本无高层建筑物遮挡，视野宽阔无限。 项目结构 项目指标 户型结构分析 第四章 客户群体定位 防城港市现辖两区一县一市，分别是港口区、防城区、上思县和东兴市，是一个多民族聚居的地区 。截止2006年末，全市总人口82.21万人，其中，非农业人口21.86万人，农业人口60.35万人 城市宏观消费市场研究——人均生产总值 防城港全市历年人均GDP发展状况 2009年北部湾经济区各大城市人均生产总值（元） 防城港人口基数少，经济发展速度连年大幅增长，领先全区各地，09年全市城镇居民人均可支配收入高达28532元，明显高出北部湾经济区各大城市, 人均收入水平处于中上游水平，整体消费能力相对较强。 区域主要竞盘客户群体分析 据我公司长期针对防城港市场调研分析，目前防城港市购房客户80%来自外地，仅有20%为本地人口，外地