物流园区项目经济评价.doc

物流园区项目经济评价 （1）项目概况 物流园区拟建设集装箱场站87.65万平方米、仓储运输中心42.46万平方米、保税仓储区22.11万平方米、临港工业区21.52万平方米以及铁路站场区34.09万平方米。另外，根据现代物流发展的需要，还布置有商业区5.61万平方米、金融中心4.18万平方米、办公区3.18万平方米以及绿化休憩区11.95万平方米以及道路管网等区域建设。2.1 项目的计算期 本项目的计算期为13年。其中建设期为3年，营运期为10年，项目在10年内达产。 2. 项目的总投资估算和资金来源 项目建设投资 物流园区的投资是指完成基础建设的，包括：物流园区回填区域形成费用；物流园区内设施费用应分摊的区外配套设施费用。本项目建设投资估算为58168万元（不包括建设期款利息），建设期内平均投入使用。项目投资具体估算情况见投资估算表。 资金来源 项目投资的65%考虑采用国内贷款，其余35%企业自筹。年贷款利率为6.21%。本项目采用等额还本付息的方式款，投产后7年内还清款。 流动资金 为300万元，企业自筹解决，并于投产第一年一次性全部投入。 资产形成 工程费用、工程建设其他费用、预备费和建设期利息形成固定资产原值；无其他资产和无形资产形成。 2.营运收入及营业税金估算 其中有2.424平方公里的有效面积可供入园企业直接使用，转让期按10年计。 园区转让年收入 园区转让面积为242.4万平方米，园区转让价格450元/㎡。在营运期10年内平均转让完。考虑土地升值影响，设定迟一年的园区转让价格按6.21%增加。 营业税金及附加 按营业收入的5.5%计。 2.营业成本估算如不计土地出让金，年成本估算如下。 工资及福利估算 12人，工资及福利按每人每年5万元估算。 折旧费估算 采用分类法计算折旧。，残值为4%，由于物流园区土地最后完全转让，所以在建设期，末不计固定资产回收净值。 摊销费用计算 建设投资全部形成了固定资产投资，不存在无形资产投资和其他投资，因此没有摊销费。 维护费计算 按20万元/计。 企业管理费计算 为运营收入的1%。 其他费用 为每年5万元 利息支出 建设投资利息估算。 根据规定，该项目土地出让金，所得税税率为33%法定盈余公积金提留按净利润的15%计算。 财务分析 建设投资估算表 序号 项目名称 折旧/年 合计/万元 备注 1 工程费用 53054 1.1 土建工程 25 1160 1.2 道路工程等 25 3856 1.3 给排水、消防、污水处理工程 25 9563 1.4 采暖通风工程 25 1197 1.5 供电照明工程 22 12525 1.6 通信工程 11 2476 1.7 大围堰工程 25 4335 1.8 护岸工程 25 758 1.9 吹填工程 28 4591 1.10 排洪沟工程 28 2700 1.11 土石方回填工程 28 9293 1.12 大临工程 10 600 2 工程建设其他费用 1400 2.1 建设单位管理费 324 0.61% 2.2 工程建设监理费 313 0.59% 2.3 工程质量监督费 7 0.01% 2.4 定额编制管理费 13 0.025% 2.5 前期工作费及勘察设计费 743 1.40% 3 预备费 3714 基本预备费 3714 7.00% 58168 建设投资=工程费用+工程建设其他费+预备费=53054+1400+3714=58168万元 流动资金估算 流动资金由企业自筹解决，并于第一年一次性全部投入共300万元。 表投资使用计划与资金筹措表序号 项目 合计 计算期 1 2 3 营运期 1 总投资 61330 19780 20587 20662 300 1.1 建设投资 58168 19389 19389 19389 1.2 建设期利息 2862 391 1198 1273 1.3 流动资金 300 300 2 资金筹措 61330 300 2.1 项目资本金 20659 300 2.1.1 用于建设投资 20359 6786 6786 6786 2.1.2 用于流动资金 300 300 2.2 债务资金 40671 2.2.1 用于建设投资 37809 12603 12603 12603 2.2.2 用于建设期利息 2862 391 1198 1273 2.2.3 用于流动资金 0 0 0 0 建设期每年建设投资=58168/3=19389万元 根据表-3建设期利息估算表可知建设期