方兴空港项目可研报告0720讲述.pptx

项目指标 10号地块由受让方配建巴蜀公办小学（ 60班），总建筑面积约5万㎡，其中地上建筑约面积4.3万㎡; 地块内约2.1公里道路由受让方建设。 1.5 项目规划指标表 项目设计指标表（计容面积，单位：平米） 地块编号 用地性质 地块面积（亩） 容积率（《） 建筑密度（《%） 塔楼密度（《%） 建筑限高（《米） 绿地率 配套设施 （》%） 1 R2 33.9 2.5 30 20 100 35 　 2 R2 30.7 2.5 30 20 100 35 　 3 R2 37.2 2.5 30 - 80 35 社区服务站、社区卫生服务站、托老所、文化活动站 4 R2 38.5 2.5 30 - 80 35 幼儿园 5 R2B1B2 51.2 3 35 25 100 30 公厕、开闭所 6 R2B1B2 51 3 30 20 120 35 　 7 R2B1B2 29.6 3 35 20 100 30 　 8 R2B1B2 27 4 35 25 100 30 　 9 B1B2 26.7 3 51 _ _ 25 　 合计 325.8 2.89 　 　 　 　 　 10 A33 66 - _ _ 40 _ 　 住宅 高层住宅 370575 58.96% 叠拼别墅 56580 9.00% 联排别墅 14250 2.27% 小计 441405 70.23% 商业 社区商业 105934 16.85% 写字楼 61600 9.80% BLOCK商业 13288 2.11% 小计 180822 28.76% 配套 幼儿园 2037 0.33% 配套用房 4300 0.68% 小计 6337 1.01% 合计 628564 100% 项目定位 四 4.1 定位思考 4.2 总体定位 4.3分业态定位 定位思考——自身价值分析 4.1 巴蜀小学本部：国家教育部全国基础教育定点联系的四所小学之一，重庆市首批示范小学。由项目受让方代建，并享受该校教育指标 重庆八中本部：重庆市最好的“一、三、八”中之一，重庆市首批全国性重点示范中学。 “七纵七横二环”道路交通网， “四纵三横”轨道交通网贯穿本区域，且站点距本项目均在500米之内，形成本项目交通优势 紧邻机场、国博中心、渝北区政府、重庆市检察院等政府机构、交通枢纽及具有明显政策导入的市政设施，同时，紧邻世界四大、国内最大的开放式城市中央公园，共同形成本项目的政府规划优势 4.1 定位思考——市场机会分析 住宅 高层——填补容积率、体量最小化、户型紧凑化 空港新城板块内现有高层产品单价实现能力相对较低，盈利空间较小； 空港新城板块高层整体刚需特征明显，两路地缘性刚需首置客群为购房主力； 结合以上两点，高层产品作为容积率填补产品，体量尽量压缩，并采用紧凑户型设计，保证去化 别墅——体量最大化、主打经济型产品；叠拼、联排相结合，同时联排体量最大化 别墅产品溢价能力最强；经济型别墅市场接受度高。因此应控制别墅产品面积，降低总价； 版块内别墅供应较少，去化率高； 结合项目三大优势、自身容积率及体量，适宜打造别墅产品，并以别墅体量最大化及经济型为原则。 商业 社区商业（1-8号地块）——本项目拥有超过40万方住宅体量，同时周边分布政府机构、学校及大量拟出让住宅及混合用地，因此建议1-8号地块以底商形式呈现，满足住宅居民、周边办公及教育人群日常消费需求 写字楼（9号地块）——商业地块临近主干道，交通便捷，周边规划大量商业地块，未来商业氛围浓，存在办公物业机会，同时依托中央公园强势景观资源打造特色生态办公物业 BLOCK商业（9号地块）——商业地块紧邻大面积商业区和中央公园，存在为商务和休闲人群配套的商业机会，以独栋商业形式打造，提升商业形象和档次 客群特征 爱加欧郡 中航翡翠城 年龄层 20-35岁 25-40岁 家庭结构 单身、年轻夫妻 单身、年轻夫妻 购房目的 自住为主 自住为主 区域占比 渝北80%以上 渝北90% 客群来源 回兴、两路原居民，空港新城产业客户，看重景观资源和发展前景的主城区外溢及区县客户 总价承受能力 60-80万 购房看重 总价、配套、升值空间、户型设计、地段 通过与项目周边楼盘现场置业顾问和营销策划经理深度沟通，配合相关内部资料了解到成交客户的基本特征 4.1 定位思考——客户定位分析 高层客户定位——地缘特征明显，关注总价、配套的区域原住民、年轻职员、企事业单位员工为主 别墅客户定位——地缘特征明显，以渝北区私营企业主、高管为主，看重地段和配套 别墅客群特征 复地花屿城 融创嘉德庄园 年龄层 35-50岁 35-50岁 家庭结构 三代同堂 三代同堂 购房目的 自住 自住 区域占比 渝北61%，其他39% 渝北71%，其他29% 客户来源 渝北区私营企业主、空港新城产