宁波迪赛明天广场招商手册讲义.ppt

目录 PART 1 项目概况及经济指标 项目基本情况 地块现状图 地块区位图 产品面积配比 PART 2 项目定位 价格参考依据 从目前鄞州中心区住宅价格情况来看，离本项目近在售项目销售价格均在8500元/㎡。 已交付楼盘，南苑国际单身公寓和万达广场公寓目前售价均在万元以上。 价格建议 结合鄞州中心区市场现状，及部分楼盘为参考依据。 建议项目销售价格在12000元/㎡（包含1800元/㎡ 精装修标准）。 以上销售价格为开盘初期销售价格，而项目产品价格走势根据市场走向及项目本身决定，有一定涨幅率。 THANKS！ 2008-7-31 2008-3-20 十、内外装修施工 2008-10-30 2008-10-1 十一、单体验收 2008-10-20 2008-8-11 十二、外围附属工程 2008-10-20 2008-8-11 十三、景观绿化 2008-11-7 2008-8-1 十四、综合管线 2008-11-30 2008-10-20 十五、综合验收 2008-12-30 2008-12-1 十六、商场及公寓白坯交房 2009-6-30 2009-5-30 十八、上部公寓交房 2009-5-30 2009-1-1 十七、上部公寓二次装修 PART 4 项目投资资金计划 另见附件 PART 5 项目销售计划 4000万 4000万 30000 一至四层商业 3.62亿 3.62亿 100% 56000 合计 备注：四层以上公寓销售均价为12500元/m2；商业部分30000平方米为新江厦股份所有。 3.12亿 12500 3.12亿 100% 24997 公寓小计 1000万 10000 1000万 100% 1000 四层部分商业 1.38亿 本月项目按揭放贷和分期客户30%的40%资金回笼约 08.10 5220万 13600 3260万 10% 2397 08.9－12 4570万 13000 11440万 35% 8800 08.6－8 1000万 本月底项目结顶，资金回笼约（分期客户30%的20%回款） 08．4 3070万 12200 7686万 25% 6300 08.3－5 3540万 11800 8850万 30% 7500 07.12－2 回笼资金 （元） 成交单价 （元/ M2） 销售总销 （元） 销售率 销售面积（M2） 销售日期 价格计划 PART 6 项目营销变更说明 以办公定位出售： 按目前鄞州区市场分析，预计可按9000元/平方米左右的价格出售，则总销额可达2.1亿。根据本案产品特征，目前在鄞州区的办公市场并未占优势。 以酒店公寓定位出售 目前的鄞州区市场，预计可按13000元/平方米左右的价格出售，则总销额可达3亿，目前鄞州区的市场是属于办公与住宅存在价格倒挂的一种形态。高定位的酒店公寓不论在宁波市区还是在鄞州区还是占有一定的市场。 PART 7 项目营销推广 推广目标 建立中心区标志性明星楼盘形象 积累高质素客户源，实现项目热销，以热销促热销 达成开盘一炮而红 营销推广五大整合策略 1、板块整合战略 ——强化中心地段，市中心概念 万达之后，谁可引领新CBD前行？万达开业之后，其重点从销售转向运营，而本案的营销，就必须进一步深化、定义、演绎、整合这个宁波第二中心板块，从板块/区域发展的诸多优越要素、发展利好/趋势等角度，强化市中心概念，借此提升本案的价位预期。 2、借势战略 ——强化本案毗邻万达、联盛等的优越价值 都市森林以万达而一举开鄞州中心区价位之先河，本案作为新项目切入市场，必须率先借助万达、联盛之势，打万达牌，形成与竞争对手鲜明的地段价值对比。 3、联合营销战略 ——针对利用迪赛已有项目资源和客户资源，快速准确营销 本案体量不大，是一大弱势，必须联合迪赛楼盘资源（如万科）及投资客户资源（如学府1号），形成资源共享，快速积累优质客户群． 4、反广告营销策略 ——突破传统大众媒体传播方式，加强非广告渠道的小众渠道传播 本案体量相对较小，产品类型、目标客户相对集中，传统大众媒体（如报纸广告等）针对性效果相对不够；加强新闻、网络、短信等针对性渠道的应用，提高营销的实效性． 5、产品深度营销战略 ——强化产品在投资性、智能化等角度的鲜明特点及优越性 不只作为一个项目去推广，同时从产品的角度，作为一种充满智慧的投资产品/投资方式，去传播一种新的投资渠道。为投资买家导航行。 本项目强区突围推广策略 板块营销 借势营销 联合营销 反广告营销 推动板块价值，占领中心标志 借势万达、联盛，一举红遍市场 联合万科等项目造势、利用已有投资客源 放弃传统大众传播的手法，以新闻、短信、网络等为主 中央酒店式行政公馆 项目、产品、投资理财方式的深度传播 产品深度营