宁波雅戈尔姜山项目营销策划报告(天启)讲义.ppt

推盘策略 开发商层面 VS 利益 弊端 1、投入资金大，风险增加； 2、交付推迟，竞争劣势； 3、精装工程复杂，需优秀的工程团队做保障； 4、后期问题多，影响品牌形象； 1、价格上涨带来利润的提升；（精装的价格和品质差异） 弊大于利，前期涉及资金投入风险，后期牵涉工期、质量等问题 项目精装建议 客户层面： 喜好半开，无特定偏向性 市场层面： 有利有弊，提高价格，但会丧失总价和单价优势 开发商层面： 弊大于利，资金、工期及后期问题等风险大 综合研判： 精装整体弊大于利，不建议做精装 营销策略 第三部分 项目经济数据测算 90 90 90 90 90 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 2# 1# 3# 4# 5# 11# 10# 9# 8# 7# 6# 99 99 99 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 商业 雅戈尔—姜山地块 总占地面积约3.85万方，由5幢高层、6幢多层和1幢商业组成。 住宅可售面积约6.75万方，户型面积从76㎡-103㎡，共785户，根据市场导出均价12800元/㎡， 估算总销约 8.7 亿。商业可售面积 413㎡，总销约1000万。 经济数据统计 住宅总套数 785 套，总销面积 67489 ㎡，整盘均价 12849 元/㎡。 商铺总销面积 413㎡，均价 25000元/㎡，预计整盘总销8.72亿。 类别 面积分布（㎡） 总套数 （套） 总面积 (㎡) 均价 （元/㎡） 总销金额 （元） 高层 76/90/99 665 55,129 12,500 689,107,740 多层 103 120 12,360 14,000 173,040,000 商铺 - - 413 25,000 10,325,000 合计 785 67,902 12,849 872,472,740 户型配比分析 面积段（㎡） 户型 面积（㎡） 套数 面积比例 销售属性 76 三房二厅一卫 28120 370 41.67% 经济型产品 90 三房二厅一卫 21960 244 32.54% 舒适型产品 99 三房二厅二卫 5049 51 7.48% 畅销型产品 103 三房二厅二卫 12360 120 18.31% 人气型产品 合计 67489 785 100.00% 　 项目面积线精致，均为首置和首改户型。76㎡和90㎡三房结构，不管从户型套数配比还是在面积配比都是本案的主力户型，要取得本项目的成功销售，必须保证该房 源的顺利去化。 激活市场 高层泛蓄水 高层强销期 8月中下旬启 动外展蓄水 售楼处开放 （助梦青年计划第一章） 10月初高层 样板房开放（助梦青年计划第二章） 产品说明会（助梦青年计划第三章） 高层认筹 2013.08 2013.12中下旬 2013. 10 2013.12上旬 2014.3月初 2014.3月底 高层第一批开 盘 多层样板区开放 多层开盘 多层蓄水 高层深蓄水 价格排摸 客户落位 高层第二批续推 2014.5月中 高层续蓄水 认筹目标： 800个 当月销售目标： 290套 （80%） 当月销售目标： 90套 （75%） 当月销售目标： 230套 （75%） 泛蓄客目标： 3000组 深蓄客目标： 1600组 营销节点安排 1、目的： 截流竞争 渠道部署 2、时间： 8-10月 3、销售动作： 泛登记 售楼处开放 优惠活动敲章 广泛圈客 蓄势养客 1、目的： 获得持续认同 维持客户关系 2、时间： 10月初 3、销售动作： 高层样板房开放 优惠活动敲章 多轮筛客 1、目的： 价格测试 梳理客户 逼客成交 2、时间： 12月初 3、销售动作： 产品说明会 优惠活动升级 启动认筹 逼定成交 1、目的： 逼客成交 2、时间： 12月下旬高层开盘 3、销售动作： 客户落位 开启营销节奏 9月 8月 10月 品牌启势 双线联动 圈客 8-10月：临时外展点开放、启动蓄客，提前积累诚意客户 [目的］树立项目形象、销售信息广泛传播 [时间］8月开始持续到9月底 [目标］外场客户蓄水3000组 [形式］ 在目标客户消费场所定点巡展； 至目标客户群人群聚集区大规模地毯式派单； [关键点］ 提前落实巡展地点设点事宜（建议万达、印象城、家乐福、鄞州公园、南部商务区写字楼附近及南三县等）； 销售道具到位（模型、折页、海报、户型单张、名片等）； 售楼处装修、背景墙、logo、门头等制作； 销售说辞确认及培训、销售图纸确认； 市场调研、竞品分析及人员培训。 [优惠活动］助梦青年计划启动第一