宁波越龙庄项目讲义.ppt

创新地产开发商业模式，引领大宁波富人生活方式——越龙庄项目整体定位与启动区物业发展建议 谨呈：宁波越龙庄旅游置业有限公司 ?????????????????????????? 项目研究工作的阶段划分 区位及交通：项目位于宁波余姚市牟山镇，距离余姚主城区20分钟车程，临近省道61及杭甬高速，通达性良好 区位： 距离余姚主城区17公里，20分钟车程； 紧邻绍兴辖区的上虞市； 交通： 临近省道61及杭甬高速； 距离慈溪、宁波、绍兴、杭州距离均在1小时车程左右； 地块资源及四至：地块三面环山，东临村落，拥有丰富的山体资源以及零星的水塘等水资源 资源 山体、水、茶园等植被资源； 项目四至 三面环山，一面临村庄及农田； 规划现状：地块占地1977亩，规划有18洞锦标赛级高尔夫，五星级酒店、温泉、以及570亩的住宅 用地状况: 住宅用地绝大部分为山地，且具备高尔夫景观 坡度坡向是两个最基本的地形因子，从坡度方向对地块进行分析； 地势起伏和缓，相对高度大部分区域不超过50米，适于开发利用； 各海拔带总体趋势是，坡度0°～15°范围内，坡度越小景观价值潜力越低；坡度超过35°时，随着坡度的增大，景观潜力下降；在10°～35°范围内，景观要素生态潜力较高，且坡度间的差异较小。 项目物业属性界定：具有强势生态资源的高尔夫景观山地大宅 目前大宁波高尔夫球客以上海杭州等一线城市外溢客户为主 受上海球场容量的挤压，订不到场 但是从目前的市场表现来看，高尔夫球客与高尔夫物业客户重合度不高 从距离来说，购买度假物业对于上海、杭州来说本项目已经超出度假心理距离 从资源来说，本项目拥有的山、水、温泉资源在长三角不具备稀缺性 此种资源在大宁波区域具有比较优势 就余姚而言，目前尚未出现拥有如此资源的项目； 目前仅有慈溪的九龙湖畔拥有山水资源，但无温泉资源； 从配套来说，酒店+高尔夫组合配套在长三角可替代性很强 因此我们判断，长三角的高尔夫球客不是本项目物业的主要客户 从物业市场来看： 属于典型的小区域市场，高端客户对物业位置的选择往往以生意为中心，呈现很强的地域购买特征 大宁波区域私企数据 截止2008年底，宁波市累计私营有限公司6.11万户，民营企业创造的GDP约占宁波全市总量的80％ ； 余慈区域私企数据 余慈地区共有私营企业26060户，私营企业数占余慈地区企业总数的85.7％，占宁波私营企业总数的27.6％； 余姚市现有个体工商户41727户； 慈溪市现有个体工商户51908户； 高端物业购买特征 地域性、以生意为中心； 高端物业基本在区域内部就可消化 锦绣四明： 以余姚为主，部分慈溪地缘客户；上虞绍兴客户因其属于不同区划，客户几乎为零； 诺丁山郡、米兰逸墅 因其紧邻宁波，因此吸引一大部分受价格挤压前来的宁波客户； 香湖丹堤、九龙湖畔 地理位置靠近宁波，因此吸引部分宁波客户； 宁波东钱湖板块 完全由本地客户消化 绍兴康郡 完全由所在的柯桥片区客户消化 项目市场属性界定：本项目高端物业客户将以余慈为主，同时涵盖大宁波 开发商目标 世联工作重点及目的 具备酒店+高尔夫配套的别墅物业在大宁波根本不愁卖，为什么不直接给出产品的物业发展建议？ 市场溢价案例——九龙山庄，顶级高端配套以及封闭式圈层管理成就项目价值，驱动物业高溢价的实现 市场溢价案例——九龙湖畔，酒店的成功运营扩大项目知名度，建立项目价值认知，提升了物业价值 高端物业客户置业驱动力：买项目胜过买产品 基于世联对项目的理解，我们认为项目应该解决的核心问题是： 宁波的发展规划为“东扩、北联、南统筹、中提升 ”，项目所在余姚片区为“北联”的都市区，位于宁波城市发展主轴 规划形成以宁波中心城为中心，二区、T轴为主体的面向杭州湾的开放式空间布局结构，二区即以余姚南部四明山麓前沿至东钱湖、穿山半岛为分界线，形成北部都市区、南部生态发展区 ——宁波总体规划2006-2020 做为宁波都市产业核心区，余慈片区将成为大宁波圈层的城市核心区 北部都市区是宁波城市化发展的重点地区，重点发展港口、制造业、物流及金融、商贸、信息、科技、风景旅游等第三产业。规划以中心城区为核心，沿杭州湾南岸及滨海线形成带形组团城市结构。以高速公路、轨道交通为纽带，卫星状小城镇为组团，实现网络互动，整体发展 ——宁波总体规划2006-2020 项目处于都市核心区的外围生态圈层，紧临都市中心区，并且北靠四明山，拥有最优质的生态环境 依托优势生态条件，本区域将成为吸引大宁波财富阶层的生态休闲居住区 房地产市场机会分析 高端市场开发现状分析 高端客户需求分析 市场开发水平分析 市场供应：大宁波区域同属性高端物业供应量小，去化速度快，对高端物业需求旺盛 未来供应：未来供应量同样有限，别墅属于稀缺性产品 价格走势：从06年开始，大宁波高端地产市场均价