宁波镇海新城南区地产项目前期营销策划提案_96_2008年讲义.ppt

本项目属于区域大盘，客户群较为宽泛，因此必须牢牢抓住城市的中端客群 创新点四：高层创新方向－宁波上空造院、都市院风景 创新点七：统一调性的区域导视系统，运用特色符号语言凸显边界感、领域感 华荣风景九园 成功案例借鉴 市场地位：宁大东，30万平方米BLOCK生活城 总规模：30万平方米 产品类型：多层围合洋房，高层独排公寓 开盘时间：一期第一批08年9月12日 销售价格：均价5300元/平方米 销售情况：推出约170房源，已去化97％ 客户情况：项目周边及老城区客户约占60％左右，老三区和外地客户也占据一定的比例。 成功案例借鉴点： 大规模楼盘，采用分期开发分批销售的模式； 围合多层洋房、高层独排公寓的产品组合，提升项目的档次； 围合式多层的创新产品，吸引客户的眼光； 以低价入市，创造较佳的销售业绩； 销售的同时配合实景样板区，增加客户的实景体验感。 成功案例启示 启示一： 后续项目的开发必须在全新的大盘开发思路指导之下重新起跑；与城市融合的开放式规划、社区资源的共享和丰富的产品线是对本项目的必然要求； 启示二： 解决产品的建筑质量问题和配套完善问题是保证项目成功的基础前提； 启示三： 良好的产品组合、展示、推广等必然拉动销售增长； 启示四： 客户对于区域的认同大于对产品的认同，区域价值是营销的发力点； 本项目作为一个区域大盘，通过借鉴大盘操作的成功案例，我们发现产品多元化、合理开发节奏、营销专属的客户圈层是大盘成功的关键点 1 2 3 大盘的启动以立势为主，必须形象高端，以次高端产品做标杆，中高端产品回现，在此模式之下，保证后期的价格提升的潜力空间 4 5 大盘功能配比必须是复合和分层级的，不同层级承担不同的功能，并在开发期的不同阶段发挥不同的作用 大盘必须营造区域价值，然后形成项目独特的核心价值主张 大盘产品相对复合和多样，通过标杆产品、回现产品、创新产品的组合搭配，整体实现项目目标 大盘需要营造自己专属的客户圈层，主流客户群，且客户群要复合而非单一 根据大盘的成功操作，我们该如何对项目进行定位？ 项目思维导图 项目 背景 市场 背景 解读 消费者 成功案 例借鉴 项目发 展战略 土地价 格评估 项目整体发展战略 本项目的核心发展战略： 在确保产品竞争力的基础上，整合项目城市价值、自然生态资源，全面超越市场竞争，成为宁波房地产市场的标杆项目。 项目整体定位 新江北 大型国际人文社区 定位诠释： 项目的区位优势，致以打造新江北的概念，拉近项目与市区的心里距离； 教育的重要本质特征就是它的人文性，人文教育是不可以从教育中包括大学教育中抽出的，人文教育在大学教育中具有重要的基础性地位。 作为区域大盘，项目有志成为标杆项目。 项目产品定位 基于环境、格局、市场以及自身地块的全方位考虑，根据项目容积率和占地规模，通常可能出现三种产品形式的组合方式： 方案一、多层＋（小）高层 方案二、多层＋洋房＋（小）高层 方案三、小高层＋高层 低容积作出产品品质，提升项目形象 物业类型齐全,减轻销售压力 做足容积率，项目利润最大化 产品十大创新点 创新点一：退台洋房创新方向，宽景house 创新点二：小高层创新方向－LOFT公寓 创新点三：魔术错跃空间 创新点四：高层创新方向－宁波上空造院、都市院风景 创新点五：个性独特的建筑风格，丰富的建筑外立面和精致的颜色 创新点六：社区入口广场设置具有可识别性的标志物 创新点七：统一调性的区域导视系统， 创新点八：风情商业街的营造 创新点九：以水为主题的主景观体系贯穿于整个社区，并且分割和联 系各个相对独立的小组团 创新点十：节能环保配套 创新点一：退台洋房创新方向，宽景house 核心价值点 大面宽，横厅 1-2层赠送半地下室与露台 3层复式结构 享受别墅般的庭院 露台和地下室 层高3.9～4.5米，上下两层复式户型 下层办公、会客，上层居住，一套公寓同时满足办公、居住两种功能，尽显经济时尚 创新点二：小高层创新方向－LOFT公寓 创新点三：魔术错跃空间 魔术错跃空间双层公寓，，做到了既错又跃，，带给居住者的是丰富变化的空间感受。 私家空间＋共享空间 空中院馆，即在多数户型中，建筑单位在靠近客厅、餐厅以及功能房之间，再设计一个20多平方米的内部庭园，使之成为家庭生活的中心点，兼顾了住家的私密性与安全性，并提供了室内居住空间与室外景观空间的积极过渡，多数户型可三面采光。 空中院馆 通过时尚现代的产品形象，充分表达城市的自由与活力 创新点五：个性独特的建筑风格，丰富的建筑外立面和精致的颜色 广场可作为公众休憩场所，提供小型表演舞台和临时的展示空间，给社区居民