房地产估价中的市场状况调整与预测讲述.ppt

天津国土资源和房屋职业学院 过去、现在、将来 天津国土资源和房屋职业学院 过去、现在、将来 房地产估价中的市场状况调整与预测 天津国土资源和房屋职业学院 赵曦 居住类居民消费价格指数：2001-至今，居住包括建房及装修材料、租房、自有住房及水电燃料。2000年以前居住包括住房、水电燃料。 1.不同的问题 1.从过去到现在 记录（归纳） 2.从现在到未来 预测 2. 归纳 2.1为什么归纳 市场状况调整 除去房地产自身因素以外的几乎所有因素，由他负责调整修正。 特别注意 不应掺杂房地产自身因素，即：区位、实物、权益（区域、个别）因素。 2.2别人的归纳 统计部门数据 中指，易居，21世纪，戴德梁行。。。。。。 2.3自己的归纳 独一无二性使得归纳很难 2016年8月10日 新建商品住宅 二手住宅 成交套数（套） 成交面积（m2） 平均价格(元/m2) 成交套数（套） 成交面积（m2） 平均价格(元/m2) 河西区 20 2304.8 31354 48 3336.4 19223 2016年8月9日 新建商品住宅 二手住宅 成交套数（套） 成交面积（m2） 平均价格(元/m2) 成交套数（套） 成交面积（m2） 平均价格(元/m2) 河西区 31 3549.7 33171 50 3577.2 20196 别墅和洋房不同 位置 成新 户型 楼层 配套 2.4换个角度看（世界如此美妙） 房地产市场是可以被很细分的市场 2.5如何做 2.5.1积累数据 在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况，如名称、坐落、规模（面积）、用途、权属以及土地形状、土地使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、建筑结构、周围环境和景观等。②交易双方基本情况，如卖方和买方的名称及之间的关系等。③成交价格，包括总价、单价及计价方式（如是按建筑面积计价还是按套内建筑面积、使用面积、套计价）。④成交日期。⑤付款方式，例如是一次性付款还是分期付款（包括付款期限、每期付款额或付款比例）、贷款方式付款（包括首付款比例、贷款期限）。⑥交易情况，如交易目的（卖方为何而卖，买方为何而买）、交易方式（如协议、招标、拍卖、挂牌等）、交易税费负担方式（如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全部税费由卖方负担或由买方负担等），以及有无利害关系人之间的交易和急于出售、急于购买等特殊交易情况。 2.5如何做 2.5.1方法 时间序列分析（移动平均、指数平滑、趋势外推、自回归） 重复交易法 特征价格法 混合模型 2.5如何做 推荐点书 1、Fundamental Methods of Mathematical Economicsby Alpha C. Chiang《数理经济学的基本方法》，有中译本，2、Analytical Methods in Economicsby Akira Takayama《经济分析的基本方法》，有中译本，人大版， 3、Basic Econometrics By 古扎拉蒂 计量经济学基础，人大版 3预测 3预测 为什么预测 预期原理（收益法、假设开发法） 未来若干年后转售悖论 3.1德国重视收益法，美国重视市场法的思考！ 数据来源：德国联邦统计局 从2000年到2015年，德国住房价格指数从100.6增长到119（以2010年为100），涨幅为18.29%，其中从2001-2007年甚至有所下降。 天津国土资源和房屋职业学院 过去、现在、将来 天津国土资源和房屋职业学院 过去、现在、将来