房地产企业营改增讲义案例0316讲述.pptx

“营改增” 税负测算和模拟财务核算案例介绍 第一部分： “营改增”前后税负测算 项目概况： 开发面积近10万平米。销售单价按8,700元/平米计算。 总计收入87,340.00万元，成本54,575.00万元，费用4,516.00万元。 一、测算“营改增”后不同税率下，成本项目占总收入比重对税负影响： 17%税率下，“营改增”前后，各成本项目占总成本、收入比重变化 单位： 元 成本 项目 含税支出 占总成本比重 不含税支出 占总成本比重 进项税额 备 注 取得土地成本 120,920,000.00 22% 120,920,000.00 24% 无进项税 前期工程成本 21,810,000.00 4% 19,413,067.63 4% 2,396,932.37 税率: 勘察设计费:6% 规划设计费:6% 建筑研究设计费:6%; 土石方工程:11%; 其他:17% 基础设施费 40,000,000.00 7% 36,036,036.04 7% 3,963,963.96 假设取得11%的进项税抵扣; 建安工程费 276,180,000.00 50% 248,810,810.81 49% 27,369,189.19 假设取得11%的进项税抵扣; 公共配套设施费 65,850,000.00 12% 59,324,324.32 12% 6,525,675.68 假设取得11%进项税抵扣； 开发间接费用 21,000,000.00 5% 21,000,000.00 4% 假设此部分为工资\劳务保险等现金支出,未取得进项税； 合 计 545,760,000.00 505,504,238.80 40,255.761.20 占总收入比重 62% 66% 税率17%和11%时，成本项目占总收入比对综合税负影响 （一）：17%税率下成本项目占总收入比重对综合税负影响： 目标：大致测算建筑成本占总收入比例为多少，“营改增”后综合税负小于“营改增”前的企业综合税负16%(这里暂以房地产综合税负16%为基础测算)。 假设项目成本占总收入比例为A： 1、测算增值税： 应缴增值税额及附加：(收入÷1.17×17%(销项税额)—收入÷1.17×A×8%(进项税额占成本比))×(1+7%+3%) = 收入×0.159—收入×A×0.0748 2、应纳所得税额： 收入÷1.17(不含税收入)—收入÷1.17×A(不含税成本)—收入÷1.17×9%(不含税费用比)—(收入÷1.17×17%—收入÷1.17×A×8%)×（7%+3%）(营业税金及附加) = 收入×0.759—收入×A×0.8493 应缴所得税： （收入×0.759--收入×A×0.8493）×25%= 收入×0.1898--收入×A×0.2124 税率17%和11%时，成本项目占总收入比对综合税负影响 3、项目应缴增值税和所得税为： [（收入×0.159--收入×A×0.0748+收入×0.1898—收入×A×0.2124）]÷收入16% 计算得：A 67% ? 结论：17%税率下，成本占总收入比重（不含税）大于67%左右时，其综合税负比重小于16%；如项目成本未达到一定比例时，则其综合税负比“营改增”前加大。 说明： (1)此测算中，主要考虑增值税和所得税。 (2)“营改增”后，税率17%下，所得税占总收入比例加大; 这里做假设：地产成本费用项目中占额比例较大的融资费用，没考虑营改增变化,，如考虑此点,，则“营改增”后财务费用帐面数额减少，利润加大，所得税加大。 税率17%和11%时，成本项目占总收入比对综合税负影响 （二）：11%税率下成本项目占总收入比重对综合税负影响： 1、应缴增值税及附加： (收入÷1.11×11%(销项税额)—收入÷1.11×A×8%(进项税额))×(1+7%+3%) = 收入×0.1091--收入×A×0.0793 2、所得税： 应纳所得税额： 收入÷1.11(不含税收入)—收入÷1.11×A(不含税成本)—收入÷1.11×7%(不含税费用)—(收入÷1.11×11%—收入÷1.11×A×8%)×10%(营业税金及附加)= 收入×0.8278—收入×A×0.8936 应纳所得税： （收入×0.8278—收入×A×0.8936）×25%= 收入×0.207—收入×A×0.2234 税率17%和11%时，成本项目占总收入比对综合税负影响 3、则11%税率下，项目应缴增值税和所得税： 收入×0.1091—收入×A×0.0793+收入×0.207—收入×A×0.2234 = 收入×0.3161—收入×A×0.3027 4、11%税率下，成本占收入比例为多少时，综合税负率小于“营改