房屋建筑物评估案例讲述.doc

房屋建筑物评估案例 （表5-1-1 第项）1、评估对象概况 于年月竣工使用，200年月3日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。房产证建筑面积为952.53平方米。 该建筑物为层结构， 檐高米，为现钢筋混凝土柱、梁、板外内水、电等设施该使用状况良好，结构有足够承载力，无变形现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。2、重置全价 对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。 重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用建材信息网站200年月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价根据委托方所在地方政府的有关规定，计算建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为.0年，1-3年期固定资产贷款利率为.4%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本序号 项目名称 计算方法 费率 金额 (一) 工程直接费 工程量×基价 872,672.17 (三) 企业管理费 ［(一)+(二)］×费率 9.34% 81,507.58 (四) 利润 Σ(一)～(三)×费率 5.54% 52,861.56 (五) 组织措施费 Σ(一)～(四)×费率 6.57% 66,162.61 (七) 地区价差 按规定 35,687.70 (八) 规费 Σ(一)～(七)×规费 5.50% 60,989.04 (九) 税金 Σ(一)～(八)×税率 3.35% 39,191.00 (十) 总造价 Σ(一)～(九) 1,209,071.67 (十一) 安装工程 100,352.95 (十二) 建筑安装总造价 1,309,424.61 注：安装工程以原算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。工程前期费用计算表 序号 费用名称 取费基数 费率 金额 取费依据 一 建安工程造价 1,309,424.61 1 建设单位管理费 建安工程造价 0.87% 11,391.99 财建[2002]394号中煤建协字[2007]90号 2 勘察设计费 建安工程造价 3.21% 42,032.53 计价格[2002]10号中煤建协字[2007]90号 3 工程建设监理费 建安工程造价 1.70% 22,260.22 发改价格[2007]670号中煤建协字[2007]90号 4 工程质量监督费 建安工程造价 0.40% 5,237.70 中煤建协字[2007]90号 5 招标代理服务费 建安工程造价 0.10% 1,309.42 计价格[2002]1980号 6 环境评价费 建安工程造价 0.08% 982.07 中煤建协字[2007]90号计价字[2002]125号 7 墙体材料专项基金 建筑平方米 8 7,620.24 财综字[2002]55号 8 散装水泥专项基金 每吨袋装水泥 3 392.67 财综[2002]23号 9 市政公用设施建设配套费 建筑平方米 10 9,525.30 内政发[1999]12号 二 合计 100,752.14 根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为.0年，1年期固定资产贷款利率为.40%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。 资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息×（1,309,424.61+100,752.14）.40%×3/2=114,224.32元 ：1,309,424.61+100,752.14+114,224.32 ＝1,524,401.07元＝1,524,400.00元3、成新率 勘察，该房屋基础无沉降现象，梁板柱无裂纹，承载良好；地面轻度磨损，内墙和天棚有部分空鼓、裂纹现象；外墙表面剥落，门窗轻微变形破损；水、电等配套设施正常使用。 通过评估人员现场鉴定勘察，通过加权平均计算成新率。 =（1÷经济寿命年限）×100% =（1－/50）×100%=88%。 ： 房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表序号 结构名称 标准分 勘察分 一 结构部分（占80%） 100 84 1 基础 30 27 2 柱 25 22 3 梁 20 16 4 板 15 12 5 承重墙 10 7 二 装修及装饰部分：(占10%) 100 75 1 屋面 30 24 2 门、窗 20 14 3 外墙 10 7 4 内墙 15 12 5 顶棚 10 6 6 楼面、地面 15 12 三 设备部分：（占10%)