青岛写字楼市场全面案例分析.ppt

* * 基本情况介绍 产品配置 客户与租金 青岛金融广场 入市时间 2008年12月 主要租户构成 以金融类客户为主 主要客户 建设银行山东总部 购买30,000平米 中信证券购买10,000平米 目前均价 17000元/平米 销售率 95% 物业管理费 7.8 元/月/平米 写字楼销售状况 项目销售状况较好。写字楼物业定向销售给金融类客户。在建设前已确定大客户，开盘后即销售80%。此运作方式，使得原本较难短期内收回成本的写字楼物业，一开始即为项目开发运作带来现金流支持。 可比或主要竞争项目分析 国展财富中心 基本情况介绍 产品配置 客户与租金 国展财富中心是青岛首家集写字楼、商业空间、大型广场、会议、酒店、娱乐等功能于一身的复合型建筑。 项目于2007年12月开盘销售，2008年第三季度交付使用。 投资商 颐中集团、青岛远洋集团、青岛金岭实业 建筑面积 总建面208,000 ㎡ 建筑规模 地上一层和地下二层为商业空间。地上由四幢六层南北向长方形单体组成，各建筑单体由底部商业相联，长109.2米，高33.6米 建筑用途 办公、商铺、酒店 标准层面积 3300 平米（建筑面积） 层高 4.2米 入市时间 2008年第三季度 售价 写字楼均价10,933元/平米 停车位 1400个 可比或主要竞争项目分析 基本情况介绍 产品配置 客户与租金 酒店 项目南端及部分负一 写字楼 2-6层 商业部分 部分负一及1-2层 可比或主要竞争项目分析 国展财富中心整体建筑由四幢六层南北向长方形单体组成 。四个单体在底部由商业裙楼相连，上部由贯穿南北的空中花园相互联系。主体为国际生态商务空间，最南端为星级酒店。 采取双首层设计，通过缓坡布道、扶梯等建筑交通元素，将一层与二层步行街自然贯通起来，将人在一、二层之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线，达到两个首层的效果，扩大步行街聚拢人流的功能。 首层为高档百货商业区，办公主入口大堂和酒店及餐饮机构。 国展财富中心 国展财富中心 基本情况介绍 产品配置 客户与租金 办公 酒店 商业区上空 休闲区上空 1#楼 2#楼 3#楼 4#楼 可比或主要竞争项目分析 4#楼 从地上二层开始为办公区。二层除办公空间，主要为一层商业区的挑空部分。 层高 4.2米 柱距 8.4米 电梯 电梯数量 共19部(包括扶梯/观光梯/垂直梯等,不包含4号楼) 容量(千克/人) 1000/13? 桥箱宽(mm) 1300 桥箱深(mm) 1300? 桥箱高(mm) 2200 国展财富中心 基本情况介绍 产品配置 客户与租金 可比或主要竞争项目分析 生态景观空中花园 生态景观空中花园 基本情况介绍 产品配置 客户与租金 类别 项目 规格 建筑 结构形式 框架 建筑立面 low-e双层钢化玻璃，西侧双层可呼吸式玻璃幕墙+FFRARI彩色遮阳帘 电梯 OTIS电梯,共有10部 大堂电梯厅 2层挑空大堂，通透式全挑空景观中庭，楼内观光电梯。公共部分以进口高档石材，金属，玻璃为主要材料。 采暖制冷 空调 TRANF中央空调 布线 综合布线 采用美国郎讯综合布线系统，办公区域采用区域配线结构，每个区域安装五类快接配线架及光纤配架，分别用五类线缆、单或多模光缆及语音大对数缆与楼层分配线间连接。办公区域内每6平方米配置一对信息点，不安装插座。 内部配置 可比或主要竞争项目分析 国展财富中心 基本情况介绍 产品配置 客户与租金 类别 项目 说明 智 能 化 楼宇自控系统 对建筑内环境温度、空气质量，电梯运行，变配电、给排水，防灾报警，安全监控，进出车辆、停车实行全面的监测和自动化控制。 多媒体通信系统 通过电话网、分组数据网、贞中继与INTERNET连接，可提供综合业务数字网、ATM等接口 FA 消防报警联动 SA 安保监控自动化 OA 办公系统自动化 供电 供电系统 双路供电，自备柴油发电机满足消防一级负荷用电。 消防 消防系统 设有中英双语消防紧急广播系统，火灾自动报警系统采用智能型感烟探测器，并与消防灭火系统联动。火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成； 内部配置 可比或主要竞争项目分析 国展财富中心 基本情况介绍 产品配置 客户与租金 国展财富中心 入市时间 2008年第3季度 主要租户构成 以房地产贸易物流类公司为主 主要客户 Sime Darby森达美集团租用4,369平方米 新华锦租用三层;乐天玛特租赁半层 目前均价 累计销售均价10,933元/平米； 目前均价14000