不动产业务整理手册(问题参考)答案.doc

不动产业务与问题整理手册 2016年6月业务案例整理 建议：可以办理。需查清历次房产登记档案，理清产权交易和房产变化脉络，脱节的历次权利人全部到场签字，并作询问笔录，审查相关税费，无查封、抵押等限制条件的，可以直接办理到现房产权利人名下。如有查封情形，需权利人到法院主张权利，解封后再办理。 如缺少中间权利人的，需在门户网站公告30日后，按上述办法直接办理到现房产权利人名下。 主要依据：“地随房走”，“房随地走”，《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。” 房产在第一次转移登记后再次或多次转移登记，土地已预区分但未办理转移登记的，要求直接办理到现房产权利人名下的情况。 建议：可以办理。需查清历次房产登记档案，理清产权交易和房产变化脉络，历次权利人全部到场签字并作询问笔录，审查相关税费，无查封、抵押等限制条件的，可以直接办理到现房产权利人名下。如有查封情形，需权利人到法院主张权利，解封后再办理。 如缺少中间权利人的，需在门户网站公告30天后，按上述办法直接办理到现房产权利人名下。 房产属房改房或集资建房的，需查看出让金缴纳情况，收回协议和出让合同。（最好能查到当地政府关于房改房的处置意见，即政策性文件。） 房产在第一次转移登记后再次或多次转移登记，土地未办理预区分的，要求直接办理到现房产权利人名下的情况。 建议：同时符合以下条件的可以办理：出让土地、土地用途没改变，取得规划竣工验收合格证且无查封、抵押等限制条件。 需查清历次房产登记档案，理清产权交易和房产变化脉络，历次权利人全部到场签字，并作询问笔录，审查相关税费，无查封、抵押等限制条件的，可以直接办理到现房产权利人名下。同时，在网站发布“土地已转移情况”的公告，如有查封情形，需权利人到法院主张权利，解封后再办理。 如缺少中间权利人的，需在门户网站公告30日后，按上述办法直接办理到现房产权利人名下。 不动产权证只记录房产信息。原土地证信息写在“权利其它状况”栏中，并注明“土地未分摊”字样。受理业务部发函给开发公司，督促尽快办理预区分登记，随即通过OA抄报土地利用处（科）（有的地方叫地租处），由土地利用处（科）审查该宗地批后监管情况，15日内反馈到不动产登记中心。（备注：此办法需要局内部协调有关业务[处]科室共同参与） 如土地用途改变，需开发商到土地利用科办理相关手续后方可办理。如土地利用处（科）发现该宗地有违反合同、擅自提高容积率等事项的，应及时采取制约措施。 房产已办理第一次转移登记，出让土地未分摊，要求单独作房产抵押的情况。 建议：可以办理。单独房产抵押，房产证“不变不换”，可以只办理房产抵押。但应告知抵押权人可能存在的隐患。如单方产要转移需要告知权利人不可转移。 抵押登记时还需提供大土地证的复印件，抵押权人书面说明“已知晓土地未分摊”。并在房产证记事栏中记明不动产单元号。 （备注：此办法要与事先协调告知房产公司以及相关金融单位） 房产已办理第一次转移登记，划拨土地未分摊，要求单独作房产抵押的情况。 建议：可以办理。单独房产抵押，房产证“不变不换”，可以只办理房产抵押，但登记人员应告知抵押权人可能存在的隐患。 抵押登记时需提供大土地证的复印件，抵押权人书面说明“已知晓宗地为划拨土地和土地未分摊”，抵押权人与抵押人书面承诺“实现抵押权时，首先补交土地价款”。 并在房产证记事栏中记明不动产单元号。 （备注：这是山东的做法，值得商榷，应该说是存在瑕疵和风险的。） 房产已抵押，要求办理土地抵押（独用宗）的情况。 建议：可以单独办理土地抵押（抵押期限不超过房产抵押期限)。但房产未抵押的，要求房地一致办理。 土地已抵押，要求办理房产登记并抵押（独用宗）的情况。 建议：需抵押权人同意，收回并注销土地证和他项权利证，办理不动产权证后再办理抵押登记。 房产、土地以前分开抵押的，解押时分开解还是一块解的问题。 建议：以前分开做抵押的，解押时应分开解。 （但是否应该规定，如果解压后还需再抵押时是否必须房地一并抵押？） 开发商用多幢房产办理在建工程抵押，现想解除其中一幢，能否办理。 建议：这种情况需要看当时抵押是否分幢抵押，如果是分幢抵押可以解除其中一条记录,没有分开抵押的话，需要开发商解除全部的抵押，重新抵押。 不解除抵押的情况下也可以在不动产登记证明上注明，不需要先解除抵押再办理。 开发商用几幢房子中未出售的房产（其中一部分已出售）办理在建工程抵押的，能否办理 建议：可以办理，需要除去其中已经出售的一部分 宅基地只有房产证，没有土地证，能否办理不动产权证？ 建议：不能办理。必须能找到合法的土地审批手续才能办理不动产