店铺选址-修订版概念.ppt

选址手册 成本收入分析 (cost/revenue) 核心区位分析 (care district) 城市市场评估 (city) 店铺便利性分析 (convenience) 竞争分析 (competition) 店铺选址5C模型 5C模型是选址的系统科学模型,其理论模型阐释了选址考察的系统要素,核心亦即最终归一的成本收入分析直接表明了拟建店的未来可能盈亏状况。 城市市场评估 依据2007年初统计的全国人均零售额高于全国平均值的城市与人口的对比分析 考察二三级商圈 重点考察次级商圈 重点考察主级商圈 重点考察核心地段 考察区级商圈 20000元以上 100万以下 100~300万 800万以上 5800~10000元 10000~15000元 南通、柳州、扬州、 秦皇岛、芜湖、惠州、 泉州、?盘锦、德州、 黄石、台州、银川 300~800万 15000~20000元 西安、哈尔滨、长春、 ?石家庄、昆明、兰州、 唐山、南昌、贵阳、 吉林、合肥、汕头、 南宁、洛阳、东莞?、 江门、大庆、潍坊 中山、绍兴、威海 湖州、金华、舟山 鄂尔多斯、嘉兴 天津、沈阳、成都 大连、青岛、太原 郑州、长沙、淄博 乌鲁木齐、福州 包头、佛山、常州 烟台、海口、镇江 呼和浩特 济南、杭州、厦门 苏州、宁波 东莞、珠海 南京、武汉 无锡、深圳 广州 上海、北京 城镇 人口 人均年度零售额 核心区位分析（商圈） 商圈构成 商圈类型 距离 时间 人流率 主商圈 核心商圈 500M 7~8分钟 50%~70% 次级商圈 次级商圈 1000M 15分钟左右 20%~30% 第三商圈 边缘商圈 1500M 20分钟左右 10%~20% 商圈文化特点 文化是一个商圈的标示符。商圈的文化既是该区域消费者消费意识的反映，又是引导消费者消费习惯产生的重要因素。能否同饰品消费的时尚特点相契合，决定了在该商圈经营的困难和风险程度。 时尚购物文化 大众娱乐文化 旅游消费文化 地方社区文化 商务贸易文化 安全系数 商圈的界定（商圈理论中多数研究者认可） 考察商圈时，以拟建店为中心，半径500M画圈，该区域为主要考察对象。尤其是落在该圈内的常住居民户数，反映了潜在顾客的规模。（其数据是大致和总体情况下的经验值，个体考察时应该在考虑经验值的基础上，具体情况具体分析） 行业多样化 如果商圈内行业多样化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事 同一行业，则该行业波动会对居民 购买力产生相应影响，店铺营业额 也会相应受影响，因此要选择行业 多样化的商圈开店。 商圈发展前景预测 商圈零售饱和程度，城市发展规划，强力品牌的入驻都将影响商圈的延伸和升级。商圈未来的发展前景即是店面未来的发展空间。 要求：作出“商品主辅结构分布图”如右图所示 主力商品：名品女装/休闲牛仔/饰品/高档餐饮…… 辅助商品：鲜花礼仪/杂品/其他女士特别用品…… 相关配套业种：水吧/会所/美容美体/娱乐…… 商圈发展 考核中项 考核小项维度 得分标准 最后得分 考核中项 中项 权重 小项 3分 2分 1分 得分 综合 得分 商圈业态 13% 商圈级别 核心商圈 次级商圈 边缘商圈 商圈属性 商业区 娱乐区、综合区 住宅区、金融区 商圈生命周期 成长期和成熟期 形成期 衰退期 商圈基础设施建设 好 一般 差 商圈购买力评估 52% 商圈潜在客群的消费能力 高 中 低 目标客流量/天（非周末） 大于5000人 3000~5000人 小于3000人 预估饰品消费客单价 100元以上 50~100元 50元以下 商圈易达性 6% 公交线路或停车站 多于3个 2个 1个 主干道是否通畅 良好 一般 商圈人行道是否通畅 通畅 一般 商圈主干道长 400~600米 接近400米或600~800米 其它范围 商圈主干道宽 8~12米左右 接近8米 其他范围 商业氛围 28% 商圈主力店 2家以上 1家 无 商圈品牌店 2家以上 1家 无 休闲娱乐场所 2家以上 1家 无 女装品牌店或美容美体店 同定位品牌店 不同定位品牌店 一般店 商圈内同业竞争状况 3~5个 2或6~8个 2家或8家 商圈评分表 商圈得分=∑综合得分, 综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和 基础分=66分 商圈名称: 商圈结构：□ “井”字形结构 □三角形结构 □十字形结构 □平行线结构 □直线结构　 商圈性质 城市中商圈地位 □一级商圈 □二级商圈 □三级商圈 □四级商圈 商圈级别 □核心商圈 □次级商圈 □边缘商圈 商圈属性 □商业区 □娱乐期 □金融区