浅析“模拟拆迁”利与弊答案.doc

浅析“模拟拆迁”利与弊 一、模拟拆迁的概念 模拟拆迁是指改造业主（中心城区一般为区属危改办、统建办）根据城市规划和相关法律法规等有关规定,就城市房屋拆迁补偿安置事宜与房屋所有权人协商并签订模拟拆迁协议的活动。其核心特征是:群众自愿申请（一般可采取政府对拟改造区域发放模拟调查表的方式摸清群众意愿）改造签名率达到相应比例,即可启动模拟拆迁;在规定时间内,模拟拆迁补偿安置协议签约率达到相应比例模拟拆迁即转为正式拆迁,模拟拆迁协议才产生法律效力;反之,模拟拆迁自行终止。 按照该模式,群众期望改造的自愿申请达到相应比例是启动模拟拆迁的前提;居民与改造业主签订模拟拆迁协议达到相应比例是模拟拆迁生效的条件。 模拟拆迁的特点 析其法律关系和生效条件,模拟拆迁具有下列特点: 模拟拆迁行为是一种民事行为,模拟拆迁协议是改造业主与居民按照《民法通则》、《合同法》等相关法律法规签订的一种民事协议。 模拟拆迁协议的效力具有或然性,居民通过模拟拆迁获得的补偿具有期待性。只有签订模拟拆迁协议达到相应比例,模拟拆迁协议才能发生法律效力,居民才能获得相应补偿。 3.模拟拆迁不具有强制性。是否同意拆迁,是否签订拆迁协议完全取决于居民意志。 模拟拆迁的实施方式 模拟拆迁的主要程序是：期望改造的居民自愿申请拆迁改造，达到相应比例后，启动模拟拆迁→由政府指定的改造业主单位与居民代表通过公开方式确定评估机构→评估机构对拟改造房屋进行评估→改造业主单位制定拆迁安置补偿方案→改造业主与住户签订拆迁协议。 具体实施步骤为： 第一步，首先发布模拟拆迁公告，同时对拟拆迁区域住户进行民意调查，超过85%（部分地区为90%，最高为98%）的居民同意拆迁时可启动模拟拆迁程序。 第二步，改造业主单位应当组织改造范围内居民协商确定房地产价格评估机构，对安置房屋及改造范围内房屋进行初次评估，协商期限不少于15日。然后根据调查登记和评估结果拟定模拟搬迁补偿方案，组织有关部门进行论证并以征收主体的名义在改造范围内公布，征求公众意见，征求意见期限不少于30日。 第三步，模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁协议的户数达到100%的，当事人双方应当按照约定履行协议，不再作出房屋征收决定。达到总户数95%的，改造业主单位可向征收主体申请作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案，模拟搬迁协议生效并与征收补偿协议具有同等效力。签订协议户数不足总户数95%的，终止模拟搬迁。（第三步所列数字为目前成都市的实施标准，有些地区执行标准较低，如河北邯郸丛台区模拟拆迁协议签字率达85%即实施拆迁。有些地区则要求达100%签字率才能实施拆迁，如福州市以及刚刚试行模拟拆迁时的成都市锦江区等） 模拟拆迁与一般房屋征收的利弊对比 有利点在于： 1.模拟拆迁突出了群众自愿、自主、自决的主体地位。模拟拆迁设置了群众自愿申请改造率达到一定比例方可启动模拟拆迁，模拟拆迁协议签约率达到一定比例方可生效两个先决条件，形成了群众从以往拆迁“要我拆”到“我要拆”的角色变化，将以往“代民作主”少数人不签约拆迁项目中止，影响大多数人的利益。 成都市城乡房产管理局关于印发《关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见》的通知 关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见  为切实维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据相关法规政策规定，结合我市旧城区改建实际，就房屋征收中做好模拟搬迁工作，提出如下指导意见： 第一条（基本原则） 因旧城区改建需要征收房屋的，应当严格执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，以下简称《征收条例》），坚持阳光操作，充分尊重民意，广泛征求并充分考虑被征收人意见，将模拟搬迁作为房屋征收的重要环节。 第二条（征收主体） 市、区（市）县政府（以下简称征收主体）负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作，作出房屋征收、补偿决定。 第三条（征收部门） 市、区（市）县房管部门（以下简称房屋征收部门）负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作，包括发布模拟搬迁公告、拟订补偿方案、组织补偿方案论证、受理房屋征收信访投诉及法规政策的解释、宣传工作等。 第四条（实施单位） 房屋征收部门可委托征收主体确定的事业单位或国有企业作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位应当在受委托范围内开展工作，房屋征收部门负责监督房屋征收实施单位的房屋征收与补偿行为，并对其行为后果承担法律责任。 第五条（启动方式） 房屋征收部门根据房屋征收年度计划，按照项目实施步骤和进度安排向征收主体提出启动模拟搬迁的申请。 第六条（发布公告） 征收主体同意启动后，由房屋征收部门在改造范围内发布模拟搬迁公告，公布模拟搬迁实施单位、模拟搬迁期限、改造范围、启动条件、工作步骤、咨询及投诉