广州保利春天里住宅项目营销执行报告讲解.ppt

广州世联保利春天里项目组;项目面临的背景 视角一：政策背景 视角二：市场竞争背景; 2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》;《通知》主要内容： 措辞肯定了08 年底以来的房地产优惠政策对于经济增长的积极贡献，接下来 出现了“但是”、“近期部分城市出现了房价上涨过快”、“需要引起高度重视”、 “进一步加强和改善房地产市场调控”、“稳定市场预期”等字眼。具体措施有： 增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机 性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落 实地方各级人民政府责任； 《通知》强调了“抑制投资投机性购房需求”：突出了以家庭为单位界定二 套房，并要求首付比例不低于40%。“对已利用贷款购买住房、又申请购买 第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比 例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”；;2010年2月21日，广东省人民政府办公厅发布了《转发国务院办公厅关于促进房地产 市场平稳健康发展的通知》；通知根据广东实际，对于房地产市场提出四条措施：“增加普通商品住房和保障性住房的有效供应，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，抑制投资投机性购房需求，加强对房地产市场秩序的监督规范”（简称“粤四条”）。 ; 2010年1月12日，中国人民银行宣布,从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。;1、政策背景小结;2、市场动态跟踪—— 时代糖果2期：1月23日开盘推出5-8栋，约256套，开盘当日基本售罄，后继续加推1-4栋，约200套，当日销售80%以上。;商业文化娱乐中心;B11;项目名称;67;2+1户型PK：本项目户型面积较小，拥有低总价低首付优势、同时户型的南北通透优于金域蓝湾的东南朝向。;2、3房户型PK：本项目2房竞争力稍弱于金域蓝湾户型，3房竞争力基本相当。;2、3房户型PK：中海金沙湾无N+1户型，整体户型设计缺乏亮点，本项目在户型上拥有较强竞争力。;约512套;尚峰 主推87-110 ㎡两房 均价18000元/ ㎡;4、地铁楼盘—— 上半年推货集中，新盘推出少，市区20分钟生活圈内地铁楼盘全年供应在2600套左右，10年整体供应略显不足。;项目名称;市场背景;基于市场和客户的项目立意 一：项目价值梳理 二：基于客户分析的项目立意;核心价值梳理—— 项目紧邻6号线起始站浔峰岗，预计2012年全线开通;项目名称;核心价值梳理—— 84-89平方米三房（2+1房），户型实用，附加值高。;类别;;成交客户主要以首次置业和多次置业 的自住型客户为主，二次以上购房客户 比例较大，大部分为换房需求（追求更 好的环境）。;时代糖果销售代表访谈： ——我们项目1期主要以白云、越秀和周边客户为主，天河客户不是很多；现在2期跟以前大不一样因为我们社区已经开始很成熟啦，所以吸引了很多天河白领客户，他们另外主要也是看重我们的价格比较实惠，2期现在基本以天河为主，其次是白云和越秀客户，南海客户现在不是很多。;本案;客户类别;他们，是80后，“白骨精”,“好好工作,天天向上”忙碌的工作占据他们生活时间的大部。他们的生活离不开电脑和网络，打开Apple、HP、IBM，打开PSP、iPod、MP3， 顺便打开QQ、MSN、FACEBOOKE和开心网，世界是速度就是“他们”的速度。 他们大都处在事业的起步期，也处在家庭的起步期。他们追求生活品质，他们在骨子里都有很浓的小资情节，他们讲求“快快工作,慢慢生活”，纵使时间精贵，在工作之外享受自然，运动，家庭时光成为他们最直接的回归。 他们大都为经济所迫，被挤压到城市近郊生活，地铁是拉近他们与城市距离的主要纽带，他们就这样每天繁忙穿梭在这座城市的地下，然后像鼹鼠从城市各个角落钻出，然后去上班，去SHOPING，去健身或者只是去玩。;项目广告语;保利.春天里—— 地铁上的半山生活;在保利·春天里，生活是春暖花开的;在保利·春天里，生活是春暖花开的;在保利·春天里，生活是春暖花开的;在保利·春天里，生活是春暖花开的;在保利·春天里，生活是慵懒闲散的; 在项目架空层，设置时尚主题、动漫主题区书吧，有休闲沙发供客户或坐或躺着看书。; 在项目南侧市政绿化区，规划面积约200-300平方米的大草坪，满足年轻客户休闲社交的需求，可休憩，可放风筝等；; 总有一种音乐让你感动，“春野”是班得瑞乐园以春天为主题，分享最美丽季节的纯净虫鸣鸟语。以此营销售楼处的轻松氛围;在保利·春天里，生活是年轻时尚的;在保利·春天里，生活是年轻时尚的;在保利·春天里，生活是年轻时尚的;目标压力下的营销执行 ;大品牌战略;项目;大品牌战略;已