【华创地产】17年地产策略-周期淡化,资产为王-20161125讲解.pptx

2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王 袁豪 房地产首席分析师yuanhao@ 2016年11月 一、小周期规律的研究 地产行业3年一个小周期， 板块走势同步销量同比 销量周期是政策周期，而政策周期又同步货币周期 销量周期与货币周期高度相关，而货币周期将淡化 加库存是每轮小周期终点，17年并非终点、也非起点 二、展望2017年的供需 需求：按揭利率低位窄幅回升，销量周期淡化，波动收窄 需求：城镇化率和人均住宅面积仍有提升空间 供应：土地市场连续三年缩量，热点城市供应紧缺严重 供应：土地供应持续未完成计划，目前制度下难有改善 供应：行业去库存仍未结束，但城市间分化已然加剧 现状：调控政策有保有压，一二线成交回落、三线对冲 现状：负债率下降、回款大好，短期内以价换量概率小 结论：一二线量缩价稳、三线成交略对冲、四线变化不大 三、2017年地产投资预测 目前现状：投资和新开工短暂回暖，但后续仍有下行压力 销售预测：17年全年销量下降10%，2季度同比下降20% 新开工预测：预计新开工同比先升后降再升，全年约0% 开发投资预测：预计2017年地产投资增速为3.7% 四、2017年地产投资建议 选股标准之一：短期逻辑：资产荒下险资偏好标的 选股标准之二：中短期逻辑：一二线城市资产资源 选股标准之三：中短期逻辑：北上深周边三线城市 选股标准之四：长期逻辑：非市场化拿地能力 地产板块持仓：机构持仓持续下降，目前近历史最低 投资建议： 主要推荐：首开股份、招商蛇口、北京城建、新湖中宝，积极关注华发股份、荣盛发展。 持续跟踪公司：华鑫股份、中洲控股、东湖高新、栖霞建设、万业企业、嘉宝集团、浦东金桥、迪马股份、南京高科等。 小周期规律的研究 1 从全国多地区的数据来看，房地产行业确实存在着3-5年左右的小周期。其中，过去10年，我国房地产地产销量增速呈现出约为3年左右一个小周期规律，由“1年的销售面积增速上行阶段”+“2年的销售面积增速下行阶段组成”。 房地产板块股价走势与销量单月同比走势高度同步，价格同比滞后2-3个季度，销售放量、板块走好，销售缩量、板块走差，因而销量成为房地产板块走势的预判的最主要指标。 过去10年中，08-12年和12-14年两轮小周期表现值得借鉴，其中本轮周期更类似于12-14年这轮周期。 一、小周期规律的研究：销量周期是政策周期，而政策周期又同步货币周期 房地产小周期其实也是政策周期，在“1年的销售面积增速上行阶段”中政策默许式的放松、甚至实质性的放松，比如：降息、降准、降税、放松限购限贷等，而在“2年的销售面积增速下行阶段”中调控政策持续不断推出，比如加息、限购和限贷等。 政策打压转折点主要发生在房价和地价大幅上涨之后，而政策支持转折点主要发生在销量大幅下降之后。 因而预判政策周期成为预判销量周期的一个主要方法，但是由于政策的不连续性，准确预判并长时间的预判较为困难。 房地产3年销量增速小周期与货币周期（主要指加权按揭利率周期）负相关性较好，尤其按揭利率相对于基准利率的折扣周期也高度负相关。 因而，在政策周期之外，加权按揭利率周期是一个判断销售周期的较好的指标。 由于本轮周期处于经济低迷期间，低利率环境或将维持比较长的时间，较长的一段时间内基准利率将处于低位，因而从这个角度上看更类似于12-14年那么周期，并且货币周期也将淡化。 此外，加权按揭利率也将呈现低位窄幅回升，周期规律淡化，反应到销量周期上也应该是周期淡化，销量波动幅度收窄。 房地产行业小周期本质是库存的变化周期，并且每一轮周期的结束都必须是以加库存为终点，目前来看17年显然不是终点，也不是起点 ？ 一、小周期规律的研究：结论地产小周期规律淡化，17年并非终点，也非起点 地产行业3年一个小周期， 板块走势同步销量同比 销量周期与货币周期高度相关，而货币周期将淡化 加库存是每轮小周期的终点，17年显然不是新的起点 方法论总结： 1、销量是板块走势研究最主要的指标 2、价格是政策走向研究最主要的指标 3、按揭利率研究可以预判销量走势 4、加库存是每一轮小周期的终点 小周期研究总结： 1、本轮周期类似13-14年，相同在于按揭 利率窄幅回升，不同在于基准利率处于低位 2、货币周期延长、波动幅度收窄，传递 到销量周期周期延长、波动幅度收窄 3、按揭利率的低位窄幅回升对于需求的 抑制作用较弱，至少比13-14年的时候弱 4、本轮周期仍处于去库存阶段，并且短期 内完成加库存较难，因而周期并未结束 小周期预判：货币周期3年规律淡化，按揭利率低位窄幅回升， 销量小周期延长，波动幅度收窄，17年不是终点，也不是起点 展望2017年的供需 2 货币周期或将超过3年，并维持低基准利率水平，而实际加权按揭利率处于低位窄幅提升，由此对于需求的调