遵循市场运行规律+规范土地市场运作显化土地资产价值+促进地方经济发展.pdf

遵循市场运行规律 规范土地市场运作 显化土地资产价值 促进地方经济发展 昆山市国土资源局孙忠明 随着社会主义市场经济体制的建立和完善，土地成为城市空间、城市功能的主要载体 和主要生产要素，得到了各级政府的广泛重视；如何合理利用城市土地资源，最大限度显 化土地资产价值，为城市改造和小城镇建设积累资金，是摆在各级政府和土地行政主管部 门面前一个新的重要课题；几年来，昆山市委、市政府十分重视城市土地资产管理，把经营 城市土地作为经营城市的重要工作来抓，不断探索和实践，取得了一定的成效，增强了昆 山市吸纳国际资本的能力。2001年，全市引进外资企业243家，合同利用外资16．1亿美 元。实际利用外资7．5亿美元，全市累计引进外资企业2300家，合同利用外资近120亿 元。到账外资60亿元。昆山市成为吸纳国际资本最密集的地区之一。 一、确立土地价值理念。积极盘活土地资产 多年来，昆山市始终坚持资源与资产并重，开发与保护并举，不断深化土地使用制度 改革。引入市场竞争机制。注重土地法制环境建设，营建良好的土地市场秩序。增强昆 山市《昆山市吸纳外来投资的能力，取得了显著的效果。 1．制定土地资产管理配套政策 为了规范全市土地管理秩序和土地交易，这几年，昆山市委、市政府先后制定了《昆山 市农村集体存量建设用地使用权流转管理的实施意见》、《昆山市城区划拨用地规范管理 的若干意见》、《昆山市国有土地租赁暂行办法》、《昆山市城镇国有土地使用权招标拍卖 办法》，《昆山市国有土地使用权交易实施办法》、《昆山市土地储备实施办法》等一系列规 范性文件促进了土地资产运作走上了依法规范管理的轨道。 2．全面实行国有、集体土地有偿使用 我市早在1989年就率先实行土地有偿使用制度改革，开创了江苏省土地有偿使用之 先河。1998年又在全省率先对生产性、经营性行业行政划拨用地机制进行改革，全面补办 有偿使用手续，实现有偿供地，全市国有土地(除非营利性单位用地或不纳入税务登记单 位外)有偿使用比例高达98％；2000年开始对全市经营性用地全面推行招标拍卖和集体 建设用地的有偿流转，显化并实现了土地资产价值，营造了“公开、公正”的土地市场环境o 3．土地市场规范 昆山市土地市场建立于1989年。在1998年开始创建土地执法模范县活动和2001年 江苏省土地学会土地学术年会(--OO--年度)论文集 全县土地批租专项治理工作的推动下，全市土地市场走向全面规范。良好的土地市场环 境已经成为昆山市投资优势的重要组成部分，吸引了港、台地区和京、沪、浙等地数十家房 地产公司来昆山市投资建设，实现了昆山市薪一轮城市建设投资主体的多元化o 4．土地利用结构逐步优化，城市环境建设投资力度加大 在政府的宏观调控下，通过市场化运作，不仅优化了土地资源利用结构，保证了城市 建设规划和“退二进三”工程的实施，而且为政府旧城改造和小城镇建设集聚了大量资金； 迄今为止我市已累汁出让国有土地使用权2364宗，合同土地出让金近80亿元；招标拍卖 国有土地使用权57宗，获得土地出让金12．9亿元。招标拍卖土地除安置搬迁和基础配 套改造外，政府还能获得30％以上的净收益。这几年，政府利用土地收益，实施了城区主 干道改造、居民小区改造、南北公路修建、绿化工程和服务设施建设等，有力地提升了城市 品位，完善了城市功能，增强了昆山市综合竞争力和吸纳国际资本的能力。 二、深化用地制度改革，着力规范土地市场 在市场经济条件下，土地资源不仅是社会经济发展的重要载体，更是政府筹集建设资 金，推进环境建设创优势的重要资金来源；通过深化土地使用制度改革，成功实现了土地 由资源到资产，由资产到资本的转变。 1．完善制度，集中统管，规范运作，通过土地有偿出让显化土地资产 昆山市委、市政府一直十分重视土地资产的管理，通过“三抓”即抓城乡土地集中统 管，抓法规政策配套，抓规范运作，促进城镇土地资产经营管理走上规范化轨道。市委、市 政府明确，城镇土地供应一律由国土资源局统一扎口管理(包括审核、报批、地价管理、签 订合同等)，实行城、镇土地统管，其他任何部门都不得分管承办，土地出让涉及重大问题 由5人领导小组集体讨论决定；又通过制定出台一系列规范性文件，保证了土地一级市场 的高度垄断，促进了城镇土地资产经营的健康运作。至今没有发生低价出让土地的违规 违法行为。 2．控制总量，盘活存量，双轨并轨，通