最靠谱的分析：房价未来如何演变讲解.doc

最靠谱的分析：房价未来如何演变要点提示： 我们在去年大数据报告的开篇中，尝试利用大数据梳理了各大城市人口迁徙对各个城市房地产市场带来的影响，更多地是描述人口动态的变化。而对于我国而言，人口的存量结构变化也应该值得重视，尤其年轻人口的争夺将成为越来越多国家以及城市未来发展的动力，我们本篇专注于人口年龄结构层面，探讨了人口年龄结构对地产、对消费等的影响。 这篇报告主要分为几个方面，首先介绍全球人口在购房方面的共同规律，包括购房年龄段、购房意愿、购房能力等，并特别探讨了中国人是不是更爱买房的特点，其中很多问题似是而非，我们都希望用数据给予解释。其次我们从国际数据来比较了人口年龄结构变化对房地产行业、消费特征各方面的影响，并引出对中国未来房地产行业的展望。最后一部分我们结合大数据和人口普查数据，对全国重点50大城市的人口年龄结构进行了排序，拥有更好人口年龄结构的城市，将会在地产市场拥有更强的支撑。 1、人口年龄结构与房地产那些似是而非的问题 根据美国学者哈瑞丹特的研究，消费者对住房的需求贯穿了整个生命周期，其中首次置业和改善性需求是最为核心的需求，其主要集中在25-44岁这个住房需求的黄金年龄段，得益于家庭收入的整合，这个年龄段的住房购买力最为充分。相较其他国家，中国人购房特征确实存在一定差异，这主要体现在更年轻的首次购房年龄、提前消费的倾向、更高的住房自有率和更高的财富占比等。 2、人口年龄结构变化如何影响一个国家的房地产市场 从美日等国家经验来看，人口年龄结构变化会带来消费层面的全方位变化：大众消费品销售增速的趋缓和消费结构的升级。对于房地产行业，人口年龄结构变化的影响有：1、置业人口（25-44岁人口）见顶对开工投资会产生压制；2、新房市场增长的主要推动力来自于置业人口增长，但会随着货币因素强化，人口结构及经济基础好的市场拥有更好的韧性；3、置业人口回落对应增量下降后，存量房市场迎来较大的拓展空间；4、人口越“年轻”，购房加杠杆空间越大；5、置业人口拐点不一定对应房价拐点，但我们统计大周期中大多数经济体抚养比和房价呈现强负相关，随着人口步入老龄化，房价终将告别高增长时代。 3、中国人口红利拐点下的房地产大周期判断 根据联合国数据，中国25-44岁人口在2013年左右见顶，人口抚养比也在2011年步入上升通道，中国人口红利的拐点正在出现，我们对中国房地产大周期的判断：1、开工、投资的高速成长期已过，开工规模和投资增速的历史峰值已经出现；2、新房成交量接近行业天花板，存量房市场仍有较大发展空间；3、房价：快速上涨阶段接近尾声，关注区域分化下的城市级差扩大。 4、中国区域人口年龄结构比较 通过比较全国各大省市的抚养比来看，东部省市人口结构更优；结合京东、百度等母婴大数据来看，江西、湖北、安徽等省份母婴购物人群逐年增幅较大。根据对50个重点城市的六普数据的整理，我们发现珠三角城市置业人口占比较高，占比较低的城市主要集中在中西部及东北省市。而QQ大数据发布的城市年轻指数也显示更高层级的城市拥有更强的年轻活力。我们综合对全国50大城市的人口年龄结构进行重新归整，分别从过去（过去的吸引力）、现在（当前人口年龄状况）以及未来（潜在年轻人口增量）三个角度对50大城市进行了排序（具体排名详见正文），并将这些重点城市人口年龄指数与其10年房价进行比较，结果发现二者呈现正相关，可见人口质量是决定房价中长期表现的关键。从我们整理的128个城市的年龄结构比较来看，三四线25-44岁人口占比中值只有32%，低于一二线的44%、37%。三四线城市房地产市场需求及杠杆将受到人口流出的长期压制，我们并不认为这些城市能够享受到一二线城市热度的传导，而且未来加杠杆的空间和速度都有限。 房地产行业是受到一个国家人口数量以及质量影响最为集中的行业之一，因为不像消费品等产品可以不断地更新、迭代，人的一生对于房地产的需求是有限的，因此一旦一个国家或者一个区域的人口总量或者结构发生变化的时候，该区域的房地产市场往往也将面临新的格局。 根据美国学者哈瑞丹特的研究，从美国经验来看，消费者对于房地产的需求贯穿了整个生命周期，对应了不同的消费产品（由于人口年龄结构变化，以下年龄段仅供参考）： 租赁需求（27岁以下）：随着消费者进入结婚年龄，房地产市场首波需求以租赁的方式出现，同时开始带动相关产业链的消费，包括汽车、家具、家电等产业兴起； 首置需求（27岁至37岁）：消费者结婚后开始迎来新的家庭成员的诞生，成家生子推动消费者开始拥有首套自己的住房，而这往往是过渡房，相对面积较小，负担较低，美国购买首套住房的峰值年龄段出现在37岁左右； 改善需求（37岁至45岁）：随着孩子的长大或者增多，同时消费者家庭的财富开始积累，消费者开始考虑更换更好居住体验的住房，美国入手更换房的峰值年龄出现在41