建安成本控制点讲述.doc

中海建安成本29个控制点 作者：明源地产研究院??? 来源：www.BANQ.cn(半求·房地内参)????????类型：行业观察????????2014/3/5 14:7:41????????点击3817次 ???? 作为靠建筑起家、发源于中国香港的中海，中海对建筑开发各环节了如指掌，而其对成本的控制可谓锱铢必较，并以一系列制度严格管控。下面将按照成本科目，逐一分析中海地产各项成本的控制方法。 一、前期工程 一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20~50元㎡。场地的现状，直接决定它的成本水平。比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。 1.场地土方工程 前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。 2.围墙 另一个是围墙。曾经有个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改。临时围墙标准化可以节省很多无谓的时间损耗。其次在围墙设计上要注意经济性，围墙主要功用还是围护且是临时性质，局部需要营销包装，不要过于奢侈。 还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。 二、基础工程 对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80~120元/㎡。对于非桩工程，暂时录不到规律(具体地体现在建筑面积上)关联性较小。以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600~800元/㎡。 3.地基处理 这项费用，完全与场地的地质条件有关。比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时长。相对来说，换土之后如果能利用天然地基，是相当节省的，但是，这种方案具有明显的地区特征，不是每个城市都可以效仿的。 4.桩基础 它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多数情况下，又是无法替换的，因而也显示出刚性，比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。除桩型之外，桩的长度是影响造价的重要原因，而桩长又与地质条件直接相关。在某些情况下，抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性显著。 在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，尤其是桩长记录。端承桩都是按实结算，结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收。 桩基础工程，其造价上有相当的弹性，需要做专门的优化处理。曾经某个项目的别墅桩基础工程的造价超过400元/㎡，究其原因是桩数太密，承载力太高。其实完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。 5.非桩基础 如果能够避免独立的筏板基础的话，基础工程的造价将会明显地降低，比如让筏板同时兼做地下室的底板。如果仅有筏板而无地下室的话，那筏板就可惜了。对于低楼层建筑使用独立柱基是很经济的。 三、地下室 地下室工程的造价，一般是2,200~3,000元/㎡。目前有不少地区的地下室造价已经达到4千的水平了，非常可怕！影响地下室造价的因素很多： 6.地下室面积 单个地下室的面积越小，整体造价水平就越高，因为它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话，相对来说，就很经济；而如果每一栋的下面都有一个独立的地下室，而每个地下室又相互连通，象是“地道战”一样，那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。 7.地下室的层数 地下室的层数多一些，比如2~3层，其经济性会比1层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。在场地开阔、无不良地质的条件下，多层地下室其经济性优于单层地下室。 8.设计的经济性 具体地体现上钢筋和砼的用量指标上，也是地下室建造成本控制的核心！目前的水平是钢筋140~200kg/㎡，甚至更多；砼是1.0m3/㎡以上，影响砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。当然跟层数也有关系，层数多，摊销下来的指标就很低。 9.顶板覆土 这个因素影响很大，建议控制覆土厚度，在地下室顶板部位不要安排消防通道和大型苗木。 10.基坑支护 涉及到经济性，在能够保证安全的情况下，尽量优化方案，追求最大的经济性。安全性必须要由施工单位来承诺，否则将来会面临被索赔的问题。 11.土方工程 对于土方工程量较大的项目分期，需考虑到开挖土方的可利用性。对于开挖出来的土方，尽量用于本期或该项目的前期回填；仍需外运的土方，尽可能回填，“变废为宝”，减少工程造价。 12.地下室的豪华程度