沈阳中原日神商业广场营销投标书讲解.doc

日神广场投标书 项目背景和总体报告思路 孙子曰：“知己知彼、百战不殆。”说的是在认真分析市场状况和竞争对手的同时，首先要对项目自身存在的问题了如指掌，才能保证项目的定位及后期营销推广的一帆风顺。项目面临的主要问题有： 1、项目属于“旧楼改造”，改造难度大，市场形象较差 2、土地性质为商业用地，业态定位受到限制，增加客户购房首付层数、缩短还款期限 3、项目体量规模大，建设周期和销售周期相对较长 中原公司本着“因地制宜”的理念，本着为开发商专业服务的理念，在报告中对这些问题如何解决进行分析。 1、根据市场实际情况赋予项目全新的概念，辅助多样的营销手段，帮助开发商在最短时间获得最大利润。 2、合理对日神广场的业态进行划分，通过项目互相补充、互为促进，在户型设计和价格制定上要考虑客户的承受能力。 3、考虑长期收益项目和短期收益项目相结合，快速、有效的回流资金，规避开发商的开发风险，形成项目内部的良性循环，获得良好的经济效益。  第一部分：宏观分析篇 一、沈阳宏观经济分析 主要从沈阳GDP发展趋势、固定资产投资总额、存贷款收入对比及居民的消费支出构成四个方面来反映沈阳的宏观经济发展状况。 从九年来的GDP总量情况看，沈阳市的经济一直保持着稳定增长的趋势，年平均经济增长率在11.28%左右。在国家东北振兴政策的支持下，2003、2004年沈阳的经济以平均15%的高速率增长，是自1996年以来增长速度最快的阶段。随着东北振兴政策的逐步深入，沈阳的经济仍将保持高速增长，而经济环境的稳定发展对沈阳房地产业发展将起到促进作用。 从近八年来的统计数据中可以看出，沈阳市的固定资产投资总额也是呈现快速增长的势头。固定资产的高速增长反映出投资者对沈阳现状及发展前景普遍看好，其中截至到2004年末，房地产的投资已经占到固定资产投资总额的36.5%，真正成为沈阳市的支柱产业，已经成为沈阳市的支柱产业。 固定资产投资额的增加印证了沈阳位列全国十大活力城市名副其实，不仅对沈阳市实现当年的经济增长目标至关重要，也对今后几年乃至相当长一个时期全市优化产业结构、增强经济发展后劲等具有十分重要的意义。 根据沈阳市统计数据显示，自1996年以来，沈阳市金融机构的存贷款余额一直呈现稳步上涨的势头，存款余额上涨幅度明显大于比贷款余额。这主要是北方居民的生活观念还比较保守，储蓄是居民主要的投资选择，因此沈阳人的投资理念的改变还需要加以引导。 而金融机构贷款方面，由于国家宏观调控收紧银根，同时银行自身希望剥离坏帐，提高资本充足率，因此反映到银行层面就是短期贷款收缩明显，贷款规模增速放缓，商业银行“惜贷”， 导致银行的贷款余额的增长速度要明显慢于存款的增长速度，金融机构的存贷款余额的缺口有增大的趋势。 2003年沈阳的恩格尔系数为36%，住房消费支出仅占到家庭消费的9.5%，低于小康型社会住房消费占家庭消费18.9%的标准。这些数字表明，沈阳居民的收入水平较低，沈阳居民的购房需求还没有达到大量释放的程度，2004年1-11月沈阳人均住房消费达到了684元，比1996年增长了近1.5倍。这预示着居民的住房需求进一步增加，正处在一个快速提高的门槛上，房地产行业在沈阳的发展空间巨大。 二、大东区经济指标分析 大东区是沈阳民族工业的发祥地，也是全国最大的机械加工区，其区内所产轻型客车占全国的市场份额达50%以上，航空发动机占全国60%以上。 经济指标 指标数值 同比增长率 地区生产总值 68.3亿元 35% 固定资产投资 78.7亿元 96.8% 规模工业产值 294.6亿元 105% 社会消费品零售总额 32.9亿元 40% 利用外资 1.55亿美元 126% 财政收入 6.3亿元 49.8% 第三产业增加值 40亿元 35% 大东区经济指标快速增长，说明该地区整体经济情况将得到显著的改善，对大东区房地产业快速发展是一个有利的促进，2004年大东区的房地产业异军突起，全年实施房地产开发项目18项，新开工建设76.5万平方米，八王寺地区尚品天城一期、北海地区东方俪城一期、二期等高档次、大规模楼盘呈旺销之势，房地产业的发展呈现规模化、高档化的趋势。 全年新办外资企业61家，完成出口创汇1.1亿美元，同比增长26.7%。引进内资企业114家；引进内资38.2亿元，同比增长153%。新开工建设投资规模3000万元以上项目63个，竣工51个，分别为年计划的210%和170%。 改革开放20年来全市投资规模和潜在效益最大的上海通用沈阳北盛汽车有限公司一期竣工达产及二期36万平方米扩建腾迁为主要标志，区域工业经济规模的壮大迈出了历史性新步伐。上海通用重组金杯通用的战略性调整顺利启动实施，G