开发报建总结讲述.ppt

第一章 开发部职能概述 第二章 规划建设工程类 （一）用地概况 1、用地性质：居住用地分为四类，一类（R1）是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施，并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。（如低密度别墅居住用地）；二类（R2）是指以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主配套设施齐全、布局完整的用地。(例如恒大绿洲的项目用地)；三类（R3）主要针对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配套建设的居住建筑物用地；四类（R4）是指原农村居民住宅用地及其相应的配套设施用地。 2、用地位置 3、总用地面积：含可建设用地面积（有的分为二类居住用地可建设用地面积和临街兼商业用地可建设用地面积）。或者代征城市公共用地面积（又分为代征市政道路路位用地和代征城市公共绿化用地）。 （二）规划技术经济指标及要求 1、建筑密度：地块内所有建筑物的基底总面积占净建设用地面积的比例。 2、容积率：指一定地块内，计算容积率的总建筑面积与净建设用地面积的比值。 3.总建筑面积：净建设用地面积乘以容积率。 （三）规划建筑设计要求 1、建筑间距：是指两幢建筑物外墙面（柱）之间的水平距离，分为南北向布局主朝向间距，东西向布局主朝向间距，高层建筑之间的最小消防间距，多层建筑之间东西次朝向山墙间距，建筑退让用地红线和市政道路中线间距的控制要求。 2、建筑红线退让道路边线（退让间距）：指临规划道路的建筑工程的建筑物控制线与规划路边线最短的水平距离。 （四）公建配套项目要求 现广州市对新建项目除要求该项目必须配套的公建项目列出目录以外，同时整个项目的公建配套项目须按《广州市城市规划管理技术标准与准则——修建性详细规划篇》的要求配置（即按项目总住宅建筑面积的6%配备公建配套面积）。（注：各地在详规审批阶段可通过公关协调争取尽可能少配公建配套面积） （五）深化规划要求 （六）道路交通规划要求 重点在把握机动车车位的设置要求，在详规及单体方案设计阶段满足要求，以便于后期楼宇规划验收能顺利通过。 （七）专项规划要求 （八）规划方案的布局及城市景观要求 （九）附加说明 规划设计条件是建设用地规划许可证的附件，建设单位和设计单位必须严格按规划设计条件的要求编制规划设计方案报批。 △非拍卖地块申请调整规划设计条件或申领规划设计条件的工作要点： 尽量争取提高容积率、减少公建配套面积。争取的理由可根据各项目具体情况或当地政策规定而定。如2008年广州出台的了一个《关于适度提高居住用地开发强度的意见》，对广州市新增经营性居住用地项目；政府保障型住房项目；以及原协议出让土地的未全部领取《建设工程规划许可证》的居住小区项目和未领取《建设工程规划许可证》的建筑工程住房项目的开发强度可申请调整和提高。 二、建设用地规划许可证 △项目融资所需的“四证”之一。 △广州办证的前提条件之一是根据《国有土地使用权出让合同》及有关土地出让金缴款证明。因涉及土地出让金巨大，应注意提前做好资金计划或是否可争取分期支付土地出让金。 △提前准备好1/500现状地形图。 △核发的用地面积是总用地面积（包括净用地面积、道路面积、绿化面积） △该证的附件有：1.建设用地规划红线图，2.规划设计条件 △注意附加说明事项，防止在有效期内未申请用地导致该证自行失效。 三、修建性详细规划批复 △取得规划设计条件之后，可与《建设用地规划许可证》同步办理，并可跨越《总平面规划设计方案》的审批环节。 △在详规报批之前，开发人员应尽可能了解清楚当地规划部门对详规的审批依据和审批要求，争取协调总工室及集团设计院相关设计人员与规划部门详规审批重要经办人员提前沟通，充分了解哪些重要指标必须按规定报批，哪些指标有灵活性，以便于项目的方案设计能顺利通过审批，减少因报审方案不符合要求打回重新修改方案所耗费的时间。例如广州恒大绿洲项目详规的审批依据是《建设用地规划许可证》及其附件《规划设计条件》的要求和《广州市城市规划管理标准与准则——修建性详细规划篇》和《广州市城市规划管理标准与准则——综合篇》。 △详规报批中《总平面规划方案图》应重点注意的事项： 1.所报规划方案的建筑和空间基本布局是否与规划部门的要求基本一致； 2.综合技术经济指标是否符合规划设计要点及其他审批文件的强制性要求（主要指标包括：规划总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建配套面积、容积率、总建筑密度、居住户数、居住人口、绿地率、总停车数）; 3.建筑高度、建筑间距和建筑红线退让道路边线是否满足最低审批要求； 4.公建配套设施的设置当地规划部门有无特别要求，应尽可能争取少配公建配套设施或配备将来不需要移交的公配设施。 △详规报批阶段还要调查了解小区排水、煤气、垃圾处理等问题，以便于在详规方案报批阶