白银时代砥砺前行-2015年长沙楼市总结及2016年预判(胡总)讲解.ppt

* 长期供应结构预警 纯居住 纯商业 商住混合 15% 35% 50% 未来几年，长沙内六区三类用地待开发总规模达3068万方。 纯宅地和纯商业占比与商住混合对半开。 纯宅地供应规模最小，综合体竞争不可小觑 注：成交地块仅包含招拍挂交易的土地 * 其中，商办907万方 宅地955万方 望城扎堆开发压力极大 注：成交地块仅包含招拍挂交易的土地 60.68% 18.95% 其中，商办315万方 宅地265万方 3.45% 其中，商办51万方 宅地55万方 2.09% 其中，商办34万方 宅地30万方 11.8% 其中，商办196万方 宅地166万方 3.06% 其中，商办58万方 宅地36万方 各区域待开发土地量占比及 商办和宅地供应结构 长期供应结构预警 * 供求平衡过渡期 2011年至今，长沙正在经历由供大于求向供求平衡转变。 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 534 商品房 成交面积 土地购置 总建筑面积 1179 1036 1130 1861 1260 2279 1386 1408 1139 465 1704 供求关系转变 按近五年年均需求量1324万方，且2015年供需比已经小于1，加上近两年政府对土地供 应的收紧，未来两年的供求比将缩小。 单位：万方 * 潜在需求 * 潜在需求—棚改 未来三年，棚改带来的客群将提供近百万的住房需求，货币化安置比例不低于50%，有效助力长沙楼市去库存。 长沙棚改总量目标 时间 棚改户数（万户） 棚改面积（万㎡） 2009-2015 / 1225 2016 2.27 214 2017 1.65 148 长沙城市住宅总量及危房（2000-2013年） 2014-2017年950万方的棚改目标的达成，届时长沙棚户区老旧危房基本改造完毕。 2016年，湖南计划棚改货币化安置比例不低于50% 。 * 潜在需求—自然增长 长沙人口年内自然增长走势（1981-2013） 长沙仍为人口净流入城市，2014年长沙市年末常住人口731万人。 基于目前自然增长带来的新增购房主力人口规模，以及鼓励生育政策，为长沙楼市再创红利。 晚婚假、晚育假 “全面二孩” 鼓励生育 2016年元旦起正式实施，国家提倡一对夫妻生育两个子女。 2016年元旦起正式晚婚晚育假取消，扩大生育假延长范围。 “只生一个好”变成“生两个才好” * 潜在需求—机械增长 城市发展空间极大，房地产需求及人口增长，关键在于产业带动。 落实户籍制度改革，允许就地落户，引导农民工市民化，打通供需通道 产业发展引导 落实户籍制度改革，允许就地落户，引导农民工市民化，打通供需通道 加速城镇化 发展住房租赁市场，鼓励投资者购买库存商品房，形成专业化租赁企业 引导投资需求 一线城市及中部六省省会城市人口密度(2014) 长沙作为二线城市，人口密度较低，不及一线城市，同时也排在了中部六省省会城市的末位，城市承载力仍有发展空间。 作为全国两型社会建设综合配套改革实验区和全国自主创新示范区，长沙已拥有1个国家级新区、5个国家级开发区和9个省级园区，形成了六大产业集群，政府对产业的吸引有利于激发内需，吸引人才和资金，以产业聚集带动房地产发展。 * 潜在需求-周边县市 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 31% 58% 11% 27% 62% 11% 24% 64% 12% 26% 63% 11% 26% 62% 12% 长沙市居民购房占24-31%； 地州市居民购房占58-64%； 外省市居民购房占11-12%。 湖南省年均常住人口增长49万人，未来将带来一批购房需求。 * 产品开发 2房 2+1房 3房 3+1房 4房 4+1房 中小户别墅 经济型三口 经济型三口 享受型三口 享受型三口 享受型四口 享受型四口 经济型四口 经济型四口 享受型三口+老人 享受型三口+老人 经济型四口+老人 经济型三口+老人 经济型三口+老人 享受型四口+老人 享受型四口+老人 享受型四口+老人 产品类型 3+1和4房成为需求主力 即将减少的三口结构家庭 即将增加的四口结构家庭 * 全面二孩，激发出新的购房需求，3+1、4房及准入门槛低、舒适型的小户型别墅或迎来春天。 * 产品类型 01 02 客群结构转变 90、95甚至00后崛起，他们的行为特征与前主流客户群60、70、80后大不一样 于2016年1月1日起正式实施。 全面放开二孩 短期 长期 购房者预期改变 学位在争夺客源中的位置 再次升级 拉伸房地产需求 延缓行业成熟期 出现的时间 挖掘潜在需求，重视个性化需求 * 长