第6章节 房地产定价.pptVIP

第五章 房地产定价第一节 房地产价格分析 一、房地产商品的价格构成 （一）房地产成本 房地产成本是房地产价格的主要组成部分，商 品房的成本由六项费用组成 1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价 指因开发房地产而征用土地所发生的各项费 用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆 迁补偿费等。 2、前期工程费 指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可 行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平 整等费用。 3、基础设施费 指土地、房屋开发过程中发生的供水、供 电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿 化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4、房屋建筑安装工程费 指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安 装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工 程费和设备费。 5、配套设施费 指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开 发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用 ，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托 、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6、开发间接费 指房地产开发企业内部独立核算单位及开发 现场为开发房地产而发生的各项间接费用， 包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧 费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费 等。 （二）销售费用 销售费用是指销售开发完成后的房地产所需 的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。 （三）税金 包括营业税、城市维护建设费、教育附加费 （四）贷款利息 （五）投资利润 二、房地产价格的影响因素 1.成本因素 成本是楼盘定价的下限 2.供求因素 需求是楼盘定价的上限 3.竞争因素 产品的差异性越大（建筑风格、景观、户型 等），则垄断性越强，竞争力也越强，反之 ，产品同质性越大，则被替代性越强，竞争 力也越弱。 三、房地产产品的定价目标 1.以获取利润最大化为目标 2.以提高市场占有率为目标 案例： 北京城建集团开发的北京望京小区其定价目标 就是提高市场占有率。由于该小区超大规模的综合 开发(入住30万人口，建筑面积800万平方米)，可摊 薄基础设施、公共配套等成本，降低单位开发成 本，扩大市场占有率，从而增加企业利润。 3.以保持市场价格稳定为目标 例如新鸿基地产在香港市场上采取的就是稳定高价 策略，其优质高档物业的定位也逐渐为市场所认同 4.以维持企业生存为目标 2008年万科总裁郁亮表示，万科本轮降价是顺应市 场，保证成交量。郁亮强调一个成交量低迷的市 场，不是一个健康的市场，必须要让它活跃起来。 从现阶段看，万科把生存放在第一位。 第二节 房地产定价方法 一、成本导向定价法 1.成本加成定价法 单位产品价格=单位产品成本×（1+加成率） 如某房地产企业开发某一楼盘，开发成本为 1800元/㎡，加成率为20%,则该楼盘售价为：1800 ×（1+20%）元/㎡=2160元/㎡ 案例：房地产的成本利润率到底有多高？ 广州龙光项目总建筑面积约28万平方米，以 10%造别墅计，别墅建筑面积2.8万平方米，即便以 单价1.5万元/平方米计，可回款4.2亿元。除去1300 元/平方米的地价，即便建设成本高达3000元/平方 米，销售利润率也能达到70%以上、成本利润率则超 过240%。如果加上限价房部分，该项目回款总值可 超过14亿元，平均销售利润率至少在33%以上。 2.目标收益定价法 它是在项目投资总额的基础上，按照目标收 益率的高低计算售价。其计算步骤为： （1）确定目标收益率 （2）确定目标利润 目标利润=总投资额×目标收益率 （3）计算售价 单位产品价格=（总投资+目标利润）/预计销量 如某房地产企业开发某一楼盘，总开发成本 为1.5亿元，投资回收期为4年，预计销售20 万平方米，问该小区的平均售价为多少？ 解：目标投资利润率=1/4×100%=25% 目标利润=15000万元×25%=3750万元， 每平方米价格=（总成本+目标利润）/预 计销量 =（15000万元+3750万元）/20万平方米 =9375元/平方米 3.盈亏平衡点定价法 是一种以企业总成本与总收入保持平衡为依据 来确定价格的方法。 销量×价格=固定成本+单位变动成本×销量 价格=固定成本/销量+单位变动成本 例如某房地产企业开发某楼盘，固定成本 30000万元，预计销量35万平方米，产品的单 位变动成本为2000元/㎡，则该产品的盈亏平 衡点价格=30000万元/35万㎡ +2000元/㎡ =2857（元） 二、竞争导向定价法 1.随行就市定价法 即企业按照市场同类产品价格水平来定价 的定价方法。 适合于：垄断竞争市场、完全竞争市场、 供不应求的市场 例如2005年以前，房地产行业的