2008年广州逸涛半写字楼部分营销策划报告-42PPT2008年广州逸涛半岛写字楼部分营销策划报告-42PPT.ppt

逸涛半岛写字楼营销策划报告汇报稿 （ 2008-03-08） 前 言 感谢逸涛集团给予中海房地产顾问公司再次提案的机会，同时也感谢逸涛领导对前次汇报方案表示认可，本次方案是在前次汇报方案的基础上提炼补充。 我司将以最优秀的团队、最实效的营销理念、最勤奋的态度为贵公司提供专业服务，同时也预祝本项目早日操作成功。 再次感谢逸涛集团对我司工作的支持！ 《逸涛半岛写字楼营销策划报告汇报稿》整体思路 广州目前房地产整体市场：价跌量减，市场观望，自住需求为主 南沙目前房地产整体市场：价格回调，成交量减少，投资人群缩减 南沙未来规划对房地产影响：广州新城，现代化港口城市，滨海新城 逸涛城建设价值提升：完善板块配套，规模品牌效应，板块价值升华 目前的市场环境对本项目的影响 本项目位于南沙新城市中心区，地理位置极佳，地段价值极高； 本项目产品定位为写字楼，目前市场此类产品在南沙为稀缺产品，一方面市场竞争少，是优势；另一方面市场需求还有待证明，有挑战； 但是受宏观调控的政策限制，在广州无论是住宅、写字楼还是商业都销售情况急剧下降，整体房地产价格已经同比去年十月下降了接近2000元/平方米，投资客数量急剧减少，市场消化主力转移到自住客； 针对本项目来看，我们目前的主要任务解决两个问题： 项目在特定的市场环境下该如何定位？ 项目要实现预期的市场目标该如何销售？ 南沙目前市场需求：自住型需求、投资性需求、商务渡假型需求等 本项目价值点分析 项目定位的四原则 项目功能定位：商务、旅游、渡假、休闲、投资 项目功能定位 由于本项目受到诸多因素的影响，我们可以从中心区功能和社区型功能两者相结合作反向考虑，考虑规划中的城市商业布局以及交通动线，所以在整体属性定位下，本项目功能定位应该是： 兼顾城市功能需要和社区配套的 以周边CBD为主要辐射对象的 并形成与区域旅游商务联系的 同周边功能定位形成互补的 区域过渡型城市功能综合体 本项目差异功能优化下业态需求 本项目首层商业业态选择建议（主体） 本项目首层商业业态选择建议（配套） 本项目三层以上写字楼业态选择建议 中海的营销目标 而我们的最终销售目标是: 写字楼实现整体毛坯均价6200元/㎡以上; 商业部分实现整体均价11000元/㎡以上； 开盘后三个月内实现销售70%以上！ 备注：以上价格为初步建议，最后以与发展商多方确定为准！ 项目价值概括 整体营销推广思路 营销推广主题 由于本项目产品设置有写字楼型公寓与商业部分,为了体现项目的整体形象，同时避免两块地两个名的情况，我们建议用一个统一的名称与推广主题来包装项目，具体为： 逸涛 . 新时代SOHO街区 ---- 南沙中央创富旗舰 理由: 1、利用“逸涛”开发商品牌提升项目品牌，通过项目品牌的树立深化开发商品牌； 2 、利用“旗舰”概念区分其他项目在高度上的地标形象，树立市场差异化的形象认知； 3 、统一项目名称与推广主题,树立前期市场占位,为后期各物业做前期铺垫 区域价值阶段主题 第一步:南沙CBD功能定位的强化 本阶段主推广语: 迎接南沙CBD新商务时代来临 ----南沙中央商务区形成 理由与目的: 1、本项目周边项目的相续施工,对南沙CBD区域商务功能城市定位有很强的促进作用,通过南沙CBD功能城市定位的强化作用,提升本项目在所在区域的价值; 2、通过对南沙CBD区域的炒作，转变市场对南沙CPD定位的旧认识，强化南沙在功能定位上的转变，树立南沙CBD在城市功能定位上的高度； 3、通过对南沙CBD的定位在市场观念的确立，树立本项目在南沙CBD的区域价值； 主要媒体途径： 硬广、软文、网络、论坛（政府及行业共同举办）、电视专集等媒体形式； 第二步:本项目市场差异化形象的树立 本阶段主推广语: 南沙中央创富商务前站 ----逸涛.新时代SOHO街区 理由与目的: 1、本项目作为从南沙大道进入CBD时代的第一个高级写字楼项目，是南沙城市印象的“前站”，本项目不能在地标上与其他项目竞争，因此只能利用“前站”的市场形象占位，与其他项目明显区分; 2、利用前期树立的南沙CBD及CLD城市功能定位的强化，突出本项目在两者独特的地段价值，树立本项目在目前CBD项目的价值“旗舰”形象； 3、通过对“前站”概念的炒作，引起市场共鸣； 主要媒体途径： 硬广、软文、网络、户外广告、围墙广告等媒体形式； 项目产品阶段主题 第一步:整体产品的导入阶段 本阶段主推广语: