如中国桑拿服务项目投资价值果分析报告.doc

桑拿水疗会所泉洲项目投资价值 分析报告 2008年4月7日一 、 定位： 2 二 、总投资额 2 三 收益 2 1、原则 2 一个中心： 3 有两个必要的基本点： 3 2、说明： 4 3 每日营业收入预估 5 3.1人均消费的比例为 5 3.2盈利点 6 3.21 、门票 （81600-105600） 6 3.22、按摩 （75000-135000） 6 3.23、房间 （15000-18000） 6 3.24、酒水 （12000-24000）（餐包的收入未计算在内） 7 3.25、其他 浴服女子美容等其他消费品 7 四、收入比例 7 4.1收入比例 7 4.2、所有项目占总面积的比例 7 五 其他方面 8 六：经营成本、费用支出预算 8 6.1、经营费用支出： 8 6.2、营业成本、能源摊销费用： 9 6.3、房屋租金全年 元 9 6.4、管理费用支出： 9 6.5、营业税支出： 9 6.6、总费用支出汇总： % 10 一 、 定位： 定位为商务会馆或者为汤泉酒店。 面向商务型客人提供商务酒店的服务。 经济型酒店是近两年我国饭店经济的一个热点，但本案却恰恰与经济型酒店逆其道行之。通过全面全天候全程的服务吸引大量本地商务型客人进入本会馆消费。这样同样面积的场地产生的经济价值是经济型酒店的数倍。 通过全天候精美自助餐（四餐），豪华品位典雅的装修使来店消费的客人感到来店消费是一种享受，在轻松自如环境里进行商务休闲活动。 二 、总投资额 总投资：不少于2000万 面积10000平，每平方米造价 2000.00元 三 收益 1、原则 要达到以下预计收益，要坚守一个中心两个基本点，缺一不可。 按照这个原则经过一段时间的经营就可以达到以下预期（时间的长短根据泉州地区的实际情况来定）。 一个中心： 以会员为中心的经营理念 有两个必要的基本点： 1．硬件 装修（大堂 浴区 房间 等区域） 停车 自助餐 2．服务 全程管家式会员服务。从设计之处，以为经营服务，为管理服务，合理分配空间， 为什么以会员为中心： 培养忠实客源，占领市场，提高品牌忠诚度，大量迅速回笼资金！ 根据二八原则，百分之二十的客户创造百分之八十的效益，客人差异话，服务差异话，利用有效资源为有效客人提供更超植服务，抓住对企业贡献最大的客人才可以使企业的成熟期保持的更长。从设计之处就要设立独立的会员区（会员更衣区，会员餐区等，便于提供区别服务体现会员尊贵之处） 通过售卡迅速占有市场，大量迅速回笼资金 品牌效应，客户群的稳定性。 会员达到一定数量，资金达到一定规模，提高内部服务品质，（餐标，硬件设施，服务项目）提高价格，提高门槛，减少无费能力的客人，创造更高经济效益。 2、说明： 每个企业的发展都必须经历以下几个阶段，每个阶段的预算重点不同 ①投入期 明星项目 ②成长期 金牛项目 ③成熟期 问题项目 ④衰退期 瘦狗项目 投入期：重点是投资预算 （1）投资项目的分析：投资额分析（建安投资、装修投资），投资回报率，收回投资的期限、净现值。（四环项目目前是这个阶段） （2）投资项目的租金评估 （3）投资资金的来源渠道：自供、贷款、加盟、参股 成长期：重点是收入预算 以迅速市场占有情况为主（售卡） 品牌效应，客户群的稳定性。 成熟期：重点是利润预算，成熟期越长越好，百年企业重点看成熟期的时间。 以采取成本控制为主，任何一个行业都会从暴利到微利。谁能有效的控制成本，谁就在竞争中获取优势。 获得一个新客户的成本是维护一个老客户成本的4-10倍。 衰退期：重点是现金流预算，维持原有市场的稳定，开发新市场（新项目） 3 每日营业收入预估 （以下数据可根据实际情况调整） 面积10000平，营业进入正常后 进店人数量为 800-1200人 人均消费为 200-320 之间 营业收入为 16万到38.4万之间 3.1人均消费的比例为 人数 人均消费 消费金额 低端消费（150人） 144 21600.00 中端消费（500人） 308 154000.00 高端消费（150人） 488 73200.00 合计 248880.00 低端消费组成 中端消费组成 高端消费组成 144 308 408 门票 68 68