洛帶亿手美食娱乐城项目沟通思路.pptVIP

洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路 如何实现本案持续健康运营，我们认为主要从两个方向把握—— 其一，控制业态规模； 其二，创新规划产品； * 洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路 尴尬的复制，还是精彩的创新？ 60余亩的用地，几万平的商业体量，对商业地产发展方兴未艾的洛带古镇而言，无疑是个大项目； 作为成都近郊“周末型消费”的重要景点之一，以当前常规消费模式，市场是否有足够的消费容量去消化本案的商业体量？ 因此，对本案的产品规划思路而言，是承袭现有商街格局，在常规消费模式下分流当前市场客源；还是通过创新产品规划，激活与创造新的消费市场？ 基于此，本次沟通我们带着问题去思考最佳解决方案… 现有市场调研 项目特点解析 本案可能性分析 解决对策 思维脉络 一、现有市场调研 洛带镇幅员面积43平方公里，是成都近郊保存最为完整的客家古镇。洛带古镇占地接近1000亩，总建筑面积达20000余平方米。 洛带古镇简述 古街格局 古镇老街主要交通呈”一街七巷”格局，形成“五馆一园一寺”景点；“一街”由上街和下街组成，宽约8米，长约1200米，东高西低，石板镶嵌。 街衢两边纵横交错着的“七巷”分别为北巷子、凤仪巷、槐树巷、江西会馆巷、柴市巷、马槽堰巷和糠市巷。 当前古镇业态分布 洛带古镇老街商铺主要以经营餐饮、服饰饰品和土特产为主；另有茶楼、酒吧、住宿和娱乐业态辅助； 3000-5000 15-100 15 29 服饰店 -- -- 100 187 合计 3000-6500 200-500 6 11 娱乐 -- 277-3310 3 5 会馆 1500-20000 500-1000 3 6 住宿 500-1000 -- 10 18 土特产品 3000-6000 120-400 8 15 茶楼 500-1500 10-50 19 35 饰品店 5000-12000 100-400 14 26 餐厅 500-1000 10-20 22 42 小吃店 租金估算（元/月） 面积（㎡/个） 占比（%） 店铺数量 业态类型 当前古镇租金水平 租金方面因店铺口岸位置和面积大小而不同，大部分店铺经营情况较好，仅街尾有少量小面积铺面在进行转让，约19-40平米之间，转让费3万元; 当前整体租金水平约在50-90元/平米/月之间，街中位置较好的商铺租金分别为50-200元/平米/月不等； 导致现状——周末度假游客流量高，但消费力偏低 问题何在？ 古镇本身资源优势明显 但未采用原住民、外来人群分离经营模式 古街整体商业水平、业态层次偏低端 面对当前整体商业环境，本案如何寻求突破？ 二、项目特点解析 本案 休闲娱乐一条街（现洛带公园及农贸市场） 成 洛 路 步行街 车行街道 地块示意 地块位于现有古城东北部，处于古城拓展区域； 四面临街，其中西侧临近古城景点燃灯寺，人流基础较好； 东侧直面城市干道成洛路，商业展开面较宽。 城市干道 项目两大特点—— 特点一：项目规划体量较大，产品形态及业态定位至关重要。 项目占地60余亩，以一般经营商业容积率0.8计，可规划体量约为3.2万平米，如以50%的建面作为营业区，也高达1.6万平米； 因此，对本案而言，如何规划产品、选取业态，将直接决定项目后续的盈利能力以及经营状态。 特点二：周边待开发旅游商业多，后市供应量较大，竞争激烈。 在地块南侧，现有的洛带公园及农贸市场将改建为休闲娱乐一条街，加之地块周边尚有较多存量地块，结合洛带古镇扩展的市场趋势，后续必将有更多旅游商业本开发，巨大的市场放量将导致后市经营压力较大。 项目解析 本案如果采取现有商业规划模式，借用古镇现有消费客群，在消费人流被稀释之后，上座率和消费额能否保证餐饮类商业的维持及盈利？ 我们面临的问题？ 三、本案可能性分析 保本经营情况下，哪种商业业态能维持较低翻台率？ 本案占地60亩，以0.8容积率计，总建面约为3.2万平米，设定经营面积约占50%，则经营面积为1.6万平米； 据统计，洛带古镇常年游客数量约为300万人（以2008年洛带古镇年旅客流量计），则每月游客数量约为33万人；在此设定约有七成的客户会游经本项目，则本项目客源流量约为约为25万人/月；其中进入本案消费人群设定为游经人数的四成，则约为9万人/月； 结合当前市场50-90元/平米/月的租金水平，初步设定本案平均租金为60元/平米/月，按整体商铺开发量3.2万㎡计，则项目月租金收益约为192万元； 对本案而言，选取怎样的商业业态，方能维持较低翻台率，依靠目前的客源流量，实现项目自身的盈亏平衡？ 经营者承受力分析 我们分别选取了四种商业业态进行对比分析，以探寻符合本案特点的最佳商业业态—— 业态一：低档餐饮（当前市场主流业态）； 业态二：中档餐饮 业态三：特色餐饮（如伤心凉粉等） 业态四：高档餐饮（如公馆菜、