房地产企业全程税收处理精讲讲述.ppt

* 某房地产开发企业名下有一宗土地，该房地产企业与另一公司成立项目部，合作开发土地，房地产企业以土地投资，另一公司以资金投资，成立的项目部以房地产企业资质开发，请问该房地产企业将土地交付项目部时如何纳税？如果纳税，其土地增值税如何计算？ 以房地产企业名义和资质实行项目合作开发，未签订土地使用权转让协议和合同，土地使用权未发生转移，不发生纳税义务。土地增值税的计算应以房地产企业原土地计税基础确定。　　上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。　　欢迎您再次提问。 国家税务总局2011/04/01 营业税： 根据财税[2002]191号文件规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税； 契税：按成交价由被投资企业缴纳； 印花税：按投资做价入股合同金额的0.05%由投资方和被投资方分别缴纳； 所得税：由投资方按评估入股价减去购买价的25%缴纳； 2、以转让股权名义转让房地产，存在被要求计征土地增值税的风险； 【深圳能源转让钦州公司案例】 《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）： 广西壮族自治区地方税务局： 　　你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。 《国家税务总局关于股权转让不征收营业税的通知》（国税函[2000]961号）:按照税收法规法规，对于转让方转让钦州公司的股权行为，不论债权债务如何处置，均不属于营业税的征收范围，不征收营业税。 3、转让股权需缴纳所得税，低价、平价转让，税务机关有权调整价格； 4、通过受让股权的方式受让土地，受让方支付的溢价股权款不能进入房地产开发成本，实质导致本应由转让方承担的巨额土地增值税递延转移至受让方，由受让方在再次转让时缴纳。因此，以股权转让形式转让房地产存在税负向下一手转移的问题，受让人如果在交易价格的谈判中忽视转移税负的影响，日后将会导致额外的税负成本支出。 股权转让对转让方有利，对受让方不利，如何规避？通过提供劳务等方式转嫁，利用税率差筹划。案例。 5、通过受让股权的方式受让房地产，企业之前的债务、或有负债、偷逃税等风险责任在法律上也同样承接，不干净的企业可能导致新股东重大经济损失； 股权收购前审计解决，但费用一般很高？有没有省钱的高招？ 车位及地下车库疑难解析 在实际工作中中，地下车库大致分为三种： 1、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊； 2、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊； 3、开发商将地下人防设施作为地下车库。 在地下车库的处理中，又分为出租、销售、或自用等几种情况。每种形式的处理都不太一致，应根据业务的实质，进行财税处理。 一、开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊： 开发商单独建造的地下车库，建筑面积未分摊，即该部分建造成本未分摊至可售面积之中，产权应归开发商所有。其性质属于营利性的公共配套设施，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发［2009］31号文第十七条第二款：“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其归集至开发成本----公共配套设施（地下车库）之中，完工后结转至开发产品----地下车库之中。 1、对外出租的税务处理： 地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。 营业税及附加：按租赁业5.6%交纳。 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，土地增值税：因未发生权属转移，不涉及土地增值税。 房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。即出租部分按租金收入的12%计征房产税。 土地使用税：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第四条： 单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。虽然国家没有出台免税政策，但相关省市有相关征免政策。 企业所得税：《国税函[2010]79号》 印花税：租赁收入的千分之一。 2、对外出售的财税处理： 对外出售的地下车库应作