房地产企业政策常见问题汇总讲述.ppt

房地产企业常见所得税问题汇总 2010.11.30 李伟锋 提纲 省局、市局转发31号文补充意见的出发点 核查退税----正确纳税申报 虚假收入----假按揭、其他应付款 预收款都缴税？----定金、意向金 虚假成本----假发票、辅助工程 公共配套设施----义务教育及全体共有 拆一还一、以房还地----城中村改造、老厂拆迁 自有商业的涉税问题 优惠----经济适用房、限价、危改房 营销设施----计入开发成本 房地产开发企业纳税申报表的填报 299、1081 为解决房地产开发企业因政策调整带来的企业所得税纳税申报表填报口径变化，在国家税务总局未明确新的填报口径前，房地产开发企业销售未完工开发产品取得销售收入时以及销售未完工开发产品完工结转销售收入时，企业所得税季度预缴和年度汇算清缴申报暂按以下口径填报，待国家税务总局明确后，再行调整。 除本填报口径以外，《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）、《企业所得税年度纳税申报表》（A类）中各行次的填报，仍按照《国家税务总局关于中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的补充通知》（国税函〔2008〕1081号）执行。 （一）企业取得销售未完工开发产品收入时的填报 1、季度预缴申报时的处理 企业本期取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，季度预缴申报时填报在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第4行“利润总额”。 2、年度汇算清缴申报时的处理 （1）销售未完工开发产品收入额的填报 企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏和附表一(1)《收入明细表》第4行“销售货物”栏及附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。 （2）预计毛利额的填报 企业取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏第3列“调增金额”。 3、销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税的填报 企业销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税如果会计处理时未计入营业税金及附加等科目核算，季度预缴申报时，其数额在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第4行“利润总额”栏减除；年度汇算清缴申报时填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。 （二）企业销售未完工开发产品完工结转销售收入时的填报 1、季度预缴申报时的处理 已按照上列第一条第一款调增处理的预计毛利额，季度预缴申报时在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第4行“利润总额”栏减除。 2、年度汇算清缴申报时的处理 （1）《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏和附表一(1)《收入明细表》第4行“销售货物”栏不包括已按照上列第一条第二款第一项处理的销售未完工开发产品的收入额，年度汇算清缴申报时将其填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第3列“调增金额”。　 （2）实际毛利额与其对应的预计毛利额差额调整的填报 已按照上列第一条第二款第二项处理的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4列“调减金额”。 3、销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税的填报处理 已按照上列第一条第三款处理的营业税金及附加、土地增值税，季度预缴申报时，其数额在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第4行“利润总额”栏增加；年度汇算清缴申报时填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第3列“调增金额”。 新31号文 销售未完工开发产品处理（第八至第九条） （1）计算确定预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 ◇公式：预计毛利额=销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率 ◇申报要求： 预缴申报： 利润总额=会计利润总额+取得预售收入预计毛利额-结转销售部分对应的预计毛利额 汇缴申报： 本年预售收入-本年结转销售的预售收入→附表一16行“其他视同销售收入” 本年预售收入预计计税成本-本年结转销售的预售收入预计计税成本→附表二15行“其他视同销售成本 预售收入预计计税成本=预售收入×（1-预计计税毛利率） 待摊税金的处理：如在结转时进入损益类科目，同时在年度申报时在附表三扣除类40行“其它”调增调减。 预缴管理 1、按照实际利润额预缴的企业， “利