房地产企业融资策略与纳税筹划实操(上)讲述.ppt

房地产企业融资策略与纳税筹划实操(上) 主讲: 教授 2010年3月27日 目录 一、当前房地产企业融资现状与问题 二、房地产企业融资思路与要点 三、房地产企业融资策划与融资策略 四、房地产企业债权融资实操与运作 五、房地产企业股权融资实操与运作 六、房地产企业资本融资实操与运作 七、房地产企业衍生融资实操与运作 八、房地产企业上市融资策略及案例 九、房地产企业融资操作流程及技巧 十、未来房地产企业资金运作模式的展望  一、当前房地产企业融资现状与问题 1、房地产企业资金现状与经营风险问题 房地产=土地+资金 房地产的核心竞争力:一是土地，二是资金。有了土地就可以融更多的资金，有了资金就可以得到更多的土地，最终是要先有钱，这是房地产融资的基本模式 房地产企业自有资金与银行贷款比例：30:70或20:80 一、当前房地产企业融资现状与问题 2、房地产企业融资现状与融资渠道问题 内地房地产公司融资渠道少，直接融资更困难 增资扩股，内地很多房地产开发企业并不认可这个办法 国际上通行的办法包括银行、证券、保险和信托 一、当前房地产企业融资现状与问题 3、货币政策对房地产行业影响现状与企业运营成本问题 房价快速上升，房地产投资者利用银行便利的金融杠杆进入房地产市场 从紧货币政策将对房地产市场产生巨大的影响，当从紧货币政策不为地方政府用行政方式化解时，整个房地产市场的预期会发生根本转变，这是“从紧货币政策”对房地产市场影响根本所在 今年中央经济工作会议定调比较灵活，明年是否一直适度宽松仍无法定论。决议提到的“金融手段”以及“差别化信贷政策”或意味着明年的按揭贷款政策收紧，其中一套房贷款收紧可能性不大，二套房贷款收紧可能性很大，这样可以较有效的抑制投机性购房 明年货币政策的走势对于房地产行业的发展将起着至关重要的作用。 房地产公司“短债长投”的深层次矛盾并没有发生改变 一、当前房地产企业融资现状与问题 4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡 2008年12月，“国九条”和“金融30条”都明确指出，要“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。 REITs(房地产投资信托基金)是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。 一、当前房地产企业融资现状与问题 4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡 中国房地产要走组合创新的融资模式 在这个模式里，在未来5-10年，银行仍然是地产融资的一个主渠道，这是由中国的特殊金融环境所决定的。房地产95%以上的金融资金来自于商业银行。 一、当前房地产企业融资现状与问题 4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡 国际房地产金融制度模式比较分析 一、当前房地产企业融资现状与问题 4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡 国际房地产金融制度模式比较分析 上市融资、股权融资、信托计划等直接融资，这些在国外很成熟的融资渠道，推动中国房地产行业的可持续发展，规避金融风险。 总结以上分析，可以得出如下特点: 1、完善的房地产金融组织体系，政策性和经营性房地产金融有机结合 2、金融产品不断创新，房地产融资的金融工具体系发展健全 3、齐备的房地产金融配套体系建设 二、房地产企业融资思路与要点 1、房地产企业资金来源构成 二、房地产企业融资思路与要点 2、房地产企业融资的特点 主要特点：融资方式单一 引发的后果： 1．增加了银行的风险与压力 2．造成房地产中小企业融资困难　　 3．对政府产生了很大压力 4．增加了企业的负债率 二、房地产企业融资思路与要点 2、房地产企业融资的特点 二、房地产企业融资思路与要点 3、房地产企业融资的资金成本 ?加强财务杠杆的应用，合理筹集资金 加息带来的成本对房地产企业来说不算什么，完全能够消化掉 地价上升、节能技术标准上升、管理成本上升、税收费用上升，远远超过了加息成本 对于房地产行业来说，利润回报率高，微小的成本上涨相对于利润提高来说微乎其微 二、房地产企业融资思路与要点 4、融资的风险控制 2009年万科的预收账款为约317亿元，年末现金余额220亿元。保利的预收账款为298亿元，年末现金余额152亿元。如果取消预售制度，2009年万科的资金缺口将达97亿元(317-220=97)，而保利的资金缺口则将达146亿元(298-152=146)。 资产负债率 速动比率 现金负债率 二、房地产企业融资思路与要点 5、房地产企