房地产制度和政策讲述.ppt

房地产基本制度和政策 目 录 房地产交易管理制度与政策 房地产权属登记制度与政策 房地产税收制度及政策 建设用地制度与政策 房地产开发建设经营管理制度与政策 住房公积金制度与政策 物业管理制度与政策 必威体育精装版政策及法规 房地产交易管理制度与政策 房地产交易包括： 房地产转让、房地产抵押和房地产租赁 房地产交易的基本制度： 房地产成交价格申报制度 房地产价格评估制度 房地产价格评估人员资格认证制度 房地产交易管理制度与政策 商品房预售条件： 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记， 取得商品房预售许可证 房地产交易管理制度与政策 备案登记：签约10日内办理登记备案手续 房屋租赁期限：不超过20年，超过部分无效 房地产抵押： 首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分。 抵押合同签定后，须在30日内到房地产所在地的房地产管理部门办理登记手续。 同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变更抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。 房地产权属登记制度与政策 权属登记的种类： 总登记：一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记 初始登记（核准发证的时限：30日）： 新建房屋转移登记（时限：30日）：买卖、赠与、交换、继承、划拨、入股、分割、合并、裁决等 变更登记（时限：30日）：法定名称改变或房屋状况发生变化 他项权利登记（时限：30日）：抵押权和、典权等 注销登记（时限：15日）：房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等 房地产权属登记制度与政策 房屋权属证书遗失的处理方式： 权利人应及时登报申明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书 申请房地产权属登记的条件： 申请人或代理人具有申请资格 有明确具体的申请请求 申请登记的房地产产权来源清楚、合法，证件齐全，没有纠纷，且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋 属受理登记的登记机关管辖。 房地产税收制度及政策 概念： 是国家凭借政治权利，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入的一种手段。 特征： 强制性、无偿性、固定性 种类： 房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、印花税等 房地产税收制度及政策 契税：契税是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。税率3%——5% 营业税：是对提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产（房地产）的单位和个人征收的一种税 城市建设维护税：纳税人在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；非上述区域为1% 房地产税收制度及政策 教育费附加：税率为3% 企业所的税：税率33%。应税所得额在3万以下的，暂按18%收取；应税所得额在3—10万，暂按27%收取 印花税：适用于各种合同及具有合同性质的各种凭证。税率有：0.3‰、0.5‰、1‰、0.05‰、0.03‰，此外，许可证照、房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花5元 房地产税收制度及政策 有关住房税收的优惠政策： 个人出售、购买住房税收优惠政策： 个人自建自用住房销售时免征营业税 个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税 企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收人，暂免征收营业税。 房地产税收制度及政策 居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税 对个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征个人所得税； 个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税； 对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收人减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 房地产税收制度及政策 享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件： 住房小区建筑容积率在1.0以上； 单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策； 普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述