房地产企业纳税财务核算讲述.pptx

第一部分 房地产企业纳税财务核算概述 一、房地产开发企业及其业务范围 根据国民经济行业分类与代码（GB/4754-2011）规定，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 3 一、房地产开发企业及其业务范围 房地产开发经营指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动。 房地产开发经营具体包括： ①土地使用权的转让、买卖和租赁； ②房屋的开发、销售和出租（住宅、办公楼和商业用房）； ③其他建筑物的开发、销售和出租等。 4 二、房地产开发企业的开发经营流程 （一）设立企业阶段： 涉及接受投资者的出资和开办企业的相关费用。 （二）获取土地使用权阶段： 包括前期调研和拿地阶段。 （三）房地产开发建设阶段 项目策划、报批报建、施工阶段、竣工验收和初始产权登记。 （四）转让及销售房地产阶段 营销策划、签订销售合同、交付、登记办证等。 （五）持有房地产阶段 5 三、房地产开发企业各阶段应纳税种及税率 6 三、房地产开发企业各阶段应纳税种及税率 7 四、房地产开发企业会计科目设置 （一）房地产企业会计科目分类 1.资产类：（1）开发产品；（2）周转房； 2.成本类：（1）开发成本； （2）开发间接费用； 3.负债类： 应交税费，按照税种设置二级明细科目 。 8 四、房地产开发企业会计科目设置 （二）增值税会计科目的设置 1.增值税一般纳税人 （1）“应交税费—应交增值税” （2）“应交税费—待抵扣进项税额” （3） “应交税费—未交增值税” （4）“应交税费—增值税检查调整” （5） “应交税费—增值税留抵税额” 9 四、房地产开发企业会计科目设置 1.增值税一般纳税人 （1）“应交税费—应交增值税”，设置十个专栏： 10 第一，“进项税额”专栏，记录企业购入货物、接受应税劳务或应税行为而支付的准予从销项税额中抵扣的增值税额。①企业购入货物、接受应税劳务或应税行为支付的进项税额，用蓝字登记；②退回所购货物应冲销的进项税额，用红字登记。 第二，“已交税金”专栏，核算企业预缴本月增值税额；适用于一个月内需要分次预缴增值税的纳税人；即本月缴纳本月的增值税款。 11 第三，“减免税款”专栏反映企业按规定减免的增值税款。①企业按规定直接减免的增值税额借记本科目，贷记“营业外收入”科目。②财税【2012】15号文件：纳税人购进增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额也在本科目核算。 第四，“转出未交增值税”专栏，核算企业月终转出应缴未缴的增值税。月末企业“应交税费—应交增值税”明细账出现贷方余额时，转入“应交税费—未交增值税”。　　　 第五，“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，反映出口企业销售出口货物或服务后，向税务机关办理免抵退税申报，按规定计算的应免抵税额。实际反映的是出口产品或服务的进项税“抵”了多少内销产品的销项税，不是国税局实际退的现金； 第六，“销项税额”专栏，记录企业销售货物、提供应税劳务或应税行为应收取的增值税额。退回销售货物应冲减的销项税额，只能在贷方用红字登记。 第七，“进项税额转出”专栏，大体分以下几个方面：①外购货物或服务改变用途但不离开企业；②外购货物、在产品、产成品发生非正常损失；③生产企业出口自产货物的免抵退税不得免征和抵扣税额 第八，“出口退税”专栏，反映出企业享受的“抵税和实际退税”的合计数，在金额上等于出口货物离岸价乘以出口退税率。 　 第九，“转出多交增值税”专栏，核算一般纳税人月终转出多缴的增值税。对于由于多预缴税款形成的“应交税费—应交增值税”的借方余额，才需要做转出处理。 第十， “营改增抵减的销项税额”专栏，核算一般纳税人提供应税行为，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除的，用于记录该企业因按规定扣减销售额而减少的销项税额（差额纳税）。----财会【2012】13号 （2） “应交税费—待抵扣进项税额” 第一， 辅导期一般纳税人核算尚未交叉稽核比对的专用发票； 第二，海关进口增值税专用缴款书实行“先比对后抵扣” 办法，纳税人用于核算已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额； 第三，新增不动产分期抵扣，递延抵扣的40%的部分； 第四，一般纳税人取得未认证抵扣的专票。 （3）“应交税费—未交增值税