房地产市调策划陈德强老师课件讲述.ppt

* 陈德强 《房地产策划》 房地产市场调研、项目定位与投资策划 主讲人：陈德强 陈德强 硕士研究生导师，博士。公开发表论文(有CN,ISSN刊号)六十余篇，出版专著六部。 教育背景 工作经历 教育背景 1980.9-1984.7 西南财经大学会计系会计学专业学习（获经济学学士）； 1990.9-1995.7 重庆建筑大学建筑经济与管理专业房地产经营与管理方向硕士研究生学习（获工学硕士）； 1995.9-1996.7 重庆大学外语学院专业外语师资培训班学习； 1999.7-2004.1重庆建筑大学建设项目管理专业博士研究生学习。 工作经历 1984.7-1996.1 重庆建筑大学管理学院经济教研室教师 1996.1-1999.4 重庆建筑大学管理学院教师兼经济教研室副主任、重庆立盛投资咨询有限公司董事.总经理 1999.4-2000.3 重庆建筑大学审计处副处长(主持工作)、重庆建筑大学管理学院财务会计顾问研究所所长 工作经历 2000.4-2001.5 重庆市人民政府驻香港办事处暨香港渝丰国际有限公司（重庆市府在香港的窗口公司）董事长助理 2001.6-2002.10重庆工程建设总公司暨重庆民用机场建设总公司党委委员、副总经理(副厅级,分管财务、营销) 2002.11-2005.12 新华人寿保险股份有限公司培训部党支部书记、副总经理(主持工作) 2006.1-2007.12 重庆东源产业股份有限公司(股票代码:000656)董事.财务总监 2008.1- 重庆大学城市发展与建筑技术集成实验室主任 《房地产分类、开发流程与价值链解析 》的内容 □第一讲、房地产策划基础知识 □第二讲、房地产项目市场调研 □第三讲、房地产项目定位 □第四讲、房地产项目投资策划 ■房地产开发 ■城市规划 ■房地产策划 ■房地产项目规划与设计 ■房地产项目投资和融资 第一讲、房地产策划基础知识 房地产策划的工作流程 分析项目的条件 研究项目市场基础 确立项目策划目标 明确项目策划的范围及内容 方案构思与设计 方案评估与选择 方案实施与监控 修改调整 第一讲、房地产策划基础知识 ■制订市场调查计划 ■市场调查内容分析 ■组织市场调查 ■市场分析评价 ■商务环境分析 第二讲、房地产项目市场调研 ●房地产市场调查的流程 提出任务 确定问题 确定标的 选择方法 实施 调查 汇总分析 整理报告 追踪调查 第二讲、房地产项目市场调研 优势 机会 威胁 劣势 Strength Opportunity Threat Weakness ● SWOT分析 第二讲、房地产项目市场调研 ●项目SWOT分析 共享优势 独享优势 核心优势 项目优势 项目劣势 障碍性劣势 干扰性劣势 核心劣势 可克服劣势 不可克服劣势 （1）优势 （2）劣势 第二讲、房地产项目市场调研 共享机遇 独享机遇 关键机遇 外部机遇 直接威胁 间接威胁 竞争性威胁 影响性威胁 关键威胁 可回避威胁 不可回避威胁 外部威胁 （3）机遇 （4）威胁 第二讲、房地产项目市场调研 ●项目SWOT分析 第二讲、房地产项目市场调研 ●铁山坪项目商业计划书 ●房地产波动原因宏观分析 √ √ 　 建筑成本 　 √ √ 土地及房屋供应政策 　 　 　 供应层面 　 　 √ 消费者的预期 　 √ √ 住房补贴政策 　 √ √ 房地产税收政策 　 √ √ 按揭政策 　 √ √ 汇率或利率变化 √ √ 　 家庭收入变化 √ √ 　 人口统计学因素 　 　 　 需求层面 长期 中期 短期 　 开发利润率 地价增长率 地价房价比 竣工面积/施工面积 新开工面积/施工面积 房地业内部特征板块 抵押贷款增长率/人均收入增长率 房屋销售额增长率/零售商品增长率 完成开发土地面积/购置土地面积 商品房均价的增速/人均可支配收入增速 商品房销售价格指数/租赁价格指数 商品房名义空置率(商品房空置量/3年商品房竣工量) 销售面积/批准预售面积 市场供求板块 房地产类贷款余额/金融业贷款余额 房地产开发投资额/固定资产投资额 房地产投资额增长率/GDP增长率 房地产投资销售总额占GDP 的比重 与国民经济总量板块 指标X 板块 ● 房 地 产 环 境 指 标 ● 房 地 产 泡 沫 指 标 ■制订市场细分计划 ■房地产产品分析 ■目标市场确定 ■价项目规划建议 第三讲、房地产项目定位 ● 项目建设区位的选择 城市中心区 30%-50% 中心外围区 15%-30% 城市郊区 10%-15% 城市商品房单位建面土地费占开发成本比例 第三讲、房地产项目定位 ●项目建设区位的选择 项目类别和性质与项目选址区域的关系 选址优势 商务用房 高档宾馆 一般服务用房 工业用房 高档