房地产开发项目财税疑难问题处理讲述.ppt

第一讲 土地返还款的 税务处理 房地产全程税务规划——战略+筹划+风险 房地产纳税分析 房地产税负重、征税环节多、涉及16个税种 税收政策复杂而多变 各地政策执行尺度不一 税收征管严、稽查多 房地产业务流程及涉税问题 取得土地返还款的税务指引与筹划 取得土地返还款如何记账？ 观点一：取得土地使用权，以实际支付的土地价款作为土地成本，实际收到的出让金返还款直接冲减土地成本。 观点二：土地返还款具有政府补助的性质，计入营业外收入。 【处理原则】：如果企业通过招拍挂取得土地使用权且已全部缴纳了土地出让金并取得全额票据的，后期所取得的土地返还款应作为营业外收入。 【筹划技巧】：土地返还款尽量不要冲减土地成本。 取得土地返还款的税务指引与筹划 大连的地方政策 ——土地返还款不得计入扣除项目 《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函【2008】188号）规定：“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支出土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目”。 取得土地返还款的税务指引与筹划 青岛的地方政策 ——从政府部门取得拆迁补偿及财政补贴款项，抵减开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发【2008】100号）规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得补偿以及财务补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额”。 政府返还土地出让金的六种处理模式 政府返还土地出让金的六种处理模式 政府返还土地的六种处理模式 土地一级开发的税收政策 一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。 土地一级开发税收政策 当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让， 若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。 ——《关于纳税人投资政府土地改造项目的有关营业税问题的公告》（国家税务局公告2013年第15号） BT项目的税务指引 BT项目解析及风险分析 所谓BT,即是“Build Transfer”英文字母缩写，意即“建设—移交”。BT项目是政府利用非政府资金来进行非营利性基础设施建设的一种融资模式。主要运作主题及模式为合同授予方是政府（包括政府有关部门或政府授权的企业），BT项目公司负责该项目的投融资和建设施工，项目完工后移交给政府，政府根据回购协议在规定期限内支付回购资金。 【风险点分析】：BT项目分为两种模式，一种是投资建设方即做投资又提供建造服务；另一种是投资建设方仅进行投资，而未直接提供建造服务。 BT项目的涉税处理 BT模式缴纳营业税的三种模式 （1）以取得的回购款项按照“建筑业”税目全额缴纳营业税。——《重庆市地方税务局关于建筑业营业税有关政策问题的通知》（渝地税发【2008】195号） （2）已取得的回购款项扣除支付给建筑施工企业工程承包款总额后的余额，按照“建筑业”税目缴纳营业税。——安徽省宣城市地方税务局、广东省惠州市地方税务局 和河南省地方税务局。 （3）以取得的回购款项扣除支付给建筑施工企业工程承包款总额后的余额，按照“服务业-代理业”税目缴纳营业税。——江西省地方税务局2010年第4号公告 第二讲 房地产规范 账务核算模式 房地产项目税收筹划与会计核算 一、税收策划与会计核算的关系 1、会计核算时达到税收筹划目标的基础。 2、一切税收筹划都要通过会计核算来实现。 3、规范的会计核算时实现税收筹划的关键。 房地产项目税收筹划与会计核算 二、房地产项目会计核算的特点 1、产品的成本核算复杂 2、经营收入及其相关税金的核算与其他行业不同 3、涉