房地产政策与法律讲述.ppt

五、契税 契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 纳税人 《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。 转移土地、房屋权属是指下列行为： （1）国有土地使用权出让； （2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； （3）房屋买卖； ’ （4）房屋赠与； （5）房屋交换。 下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税： （1）以土地、房屋权属作价投资、入股； （2）以土地、房屋权属抵债； （3）以获奖方式承受土地、房屋权属； （4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 2. 课税对象 契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。 3. 税率 契税的税率为3%～5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案 4. 计税依据 契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。 房屋产权的转移必然连带着土地权属的变动。在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。 5. 纳税环节和纳税期限 契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。 6. 减税、免税 （1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； （2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征； （3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征； （4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征； （5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征； （6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。 六、相关税收 1. 固定资产投资方向调节税 固定资产投资方向调节税是对单位和个人用于固定资产投资的各种资金征收的一种税.在中国境内进行固定资产投资的单位和个人,为固定资产投资方向调节税的纳税人 2.营业税、城市维护建设税和教育费附加 （1）营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%。 （2）城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 （3）教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%。 3. 企业所得税 企业所得税是对企业在一定期间(通常为1年)内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。 应纳税所得额的计算公式为： 应纳税所得额＝每个纳税年度的收入总额－准予扣除项目的金额 纳税人收入总额包括在中国境内、境外取得的下列收入： （1）生产、经营收入，指从事主营业务活动取得的收入，包括商品(产品)销售收入、劳动服务收入、营运收入、工程价款结算收入、工业性作业收入及其他业务收入； （2）财产转让收入，如有偿转让固定资产、有价证券、股权等取得的收入； （3）利息收入； （4）租赁收入，如出租固定资产的收入； （5）特许权使用费收入； （6）股息收入； （7）其他收入。 下列项目，按规定的范围、标准扣除： （1）在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生额扣除；向非金融机构借款的利息支出，按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除，高于的部分，不予扣除。 （2）支付给职工的工资按计税工资扣除。 （3）职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按计税工资总额的2%、14%、1.5%计算扣除。 （4）用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3%以内的部分，准予扣除。 4. 外商投资企业和外国企业所得税 外商投资企业和外国企业所得税是对中国境内外商投资企业和外国企业的