房地产学院：商业地产基础培训122页讲述.pptx

商业地产基础 报告提纲 何为商业地产？ 商圈与社区商业 商业建筑空间设计 PART 1 PART 2 PART 3 开始之前，我们先看几组商业照片 大型社区商业中心 大型购物中心 特色休闲街 分组讨论 结合上面几组图片，回忆一下在自己的日常生活中，平时会在什么地方消费，周末会在什么地方消费？ 消费的金额和内容有什么不同？ 注： 约10-12个人为一小组进行讨论，讨论时间为10分钟左右 讨论后每组一个代表回答以上问题 商业地产的分类不是一成不变的，而是根据城市、商业的发展和地区属性的不同而变化的 商业地产的发展与居民消费结构和消费水平发展阶段密切相关，经历“必需?起步?发展?享受”四个过程 第一阶段 以满足生活基本需要的必需型消费阶段 吃、穿、用为主要消费内容 第二阶段 较好地解决基本生活后的起步型消费阶段 简单家用电器为重要消费内容 第三阶段 以体现个性特点的发展型消费阶段 讲究品牌消费 第四阶段 以追求生活质量的享受型消费阶段 以要求舒适、追求时尚、讲究情调为消费宗旨 阶段 阶段描述 基本特征 300 US$ 1000 US$ 3000 US$ 5000- US$ 国内 中等规模以上城市 长三角 珠三角 深圳 上海 北京 GDP 百货大楼 大型超市 供销社 城市生活休闲中心 商业 模式 国外模式 发展特征 国内模式 发展 特征 第一代商业 第三代商业 第二代商业 街区商铺 百货商场 摩尔 风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担 超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。 以Shopping Mall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。 城市中心区域 社区中心/临近市区 城市中心/副中心/交通枢纽 第四代商业 以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨 城市生活休闲中心 随着新世纪的到来，超市迅速在中国成为新的时髦，这和后期所谓的mall实际上是一致的，国内汽车保有量低难以支撑真正意义的郊区mall 我们国家最早的商业模式，供销社的选址往往都是城市中最好的位置 如北京王府井的百货大楼，这一代发展了很长时间，它是在供销社的基础上扩大的，在经营模式上也发生了很大的变化 着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求，国内目前出现的越来越多购物中心 城市核心 商业地产的基本概念 商业地产的分类 PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本概念 商业地产——用于经营用途的房地产形式 商业地产的形式多种多样，最常见的如mall、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等（开放、封闭） 大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力 泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，主体特征以租赁回报为目的，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等 狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目 PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本概念 商业地产与住宅房地产的区别 住宅房地产 商业地产 发展商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，大部分靠企业长期持有 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住或投资 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的 发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待 PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本概念 商业地产在开发和运营中涉及到三个层面 资本运营 商业地产 市场开发 运营管理 PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本概念 商圈——吸引顾客的辐射范围 商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围 商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。 这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。 进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。 PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本概念 业态——面向某类目标顾客的商店营业形态 特征：“怎么卖 ” 对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态 目前中国有9种零售业态，日本20多种，美国40多种 包括百货店、大型综合