房地产建筑业最全营改增实务课件讲述.pptx

房地产建筑业 营改增项目交流 内部培训 2016年5月 目录 1. 认识“营改增” 2. 增值税的重要概念 3. “营改增”整体思路和工作方法 4. “营改增”的具体应对措施 5. 房地产、建筑业重要政策问题 认识“营改增” 中国间接税概述 - 营改增实施前 营业税 所有其他服务 消费税 某些特定商品 60% 增值税 货物-销售和进口 修理修配服务 为什么“营改增”? “营改增”是否是一项利好 涉及新增建筑、房地产、金融、生活服务4个行业约1000多万户纳税人，新增试点行业的营业税约占原营业税总收入的80%，预计今年营改增减税规模将超过5000亿元 营改增是今年确保积极财政政策更加有效、着力推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重头戏，确保改革后所有行业税负只减不增，这是经全国人民代表大会批准的政府工作报告对社会的承诺 结论：测算 进项发票 增值税 净利 现金流 “营改增”征收范围(动产租赁、停车场、转让股权) 金融业 (5%) 电信业 (6%/11%) 图例 ? 1 –增值税; ? 2 –营业税;? 3 –消费税和增值税 中国营改增扩展时间表 预期较短的实施时间 房地产和建设业 （2016年5月1日） 金融服务及保险业（2016年5月1日） 房地产与建筑业营改增政策亮点 2016年3月 2016年5月1日 宣布四个行业的增值税改革政策 四个行业的增值税改革政策同时生效 金融服务及保险业 房地产 建筑业 生活服务业 土地成本可以抵减销售收入 预收款采取预缴方式 融资成本不能抵扣 对于贷款所产生的利息费用暂不允许抵扣进项税，同业往来利息暂不征税。 老项目计税方法可以选择 不动产纳入抵扣范围 将新增不动产进项税100%纳入抵扣范围，但试点初期分期抵扣。 甲供材纳税处理发生变化 纳税地点问题得到解决 增值税的重要概念 “一般纳税人” 认定的标准 “一般纳税人”（满足下列条件之一） 年应税销售额＞人民币500,000元 – 从事货物生产或者提供应税劳务为主的纳税人 年应税销售额＞ 人民币800,000元 – 商贸企业纳税人 年应税服务销售额＞人民币5,000,000元 对于小规模纳税人若会计核算健全且能够准确提供税务资料，可向主管税务机关申请一 般纳税人资格认定 “小规模纳税人”（满足下列条件之一）： 年应税销售额≤人民币500,000元 – 从事货物生产或者提供应税劳务为主的纳税人 年应税销售额≤人民币800,000元 –商贸企业纳税人 年应税服务销售额≤人民币5,000,000元 讨论：没有取得销售额前是否可以是一般纳税人？（房地产企业） 增值税纳税人税务登记 年销售额 人民币五百万元 强制性 选择性 营改增试点 方案中的一 般纳税人认 定 自2015年4月1日起，增值税一般纳税人资格实行登记制 增值税纳税人税务登记（供应商、客户的梳理） 登记为“小规模纳税人” 增值税征收率3%，但不可以抵扣进项税额，也不可以自行开具增值税专用发票，但可向税务机关申请代开。 登记为“增值税一般纳税人” 增值税税率17%、13%、11%或6%，可以抵扣采购而发生的进项税额，可以自行开具增值税专用发票。 注： 增值税小规模纳税人依自愿申请可能成为增值税一般纳税人，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。 应当办理一般纳税人资格登记而未办理，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。 年应税销售额超过规定标准的纳税人，符合有关政策规定选择小规模纳税人纳税的，应当向主管税务机关提交书面说明。（如：处置资产） 讨论：认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题？ 《国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的通知》（国家税务总局公告2015年第59号） 纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税。 价外费用(举例：滞纳金、违约金、保证金、押金) 应纳税额 = 销项税额 – 进项税额 其中：销项税额 = 不含税销售额 X 税率 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物： （一）将货物交付其他单位或者个人代销； （二）销售代销货物； （三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外； （四）将