房地产金融第二章讲述.ppt

货币的时间价值 资产定价 财务杠杆与资本结构 金融期权理论 投资组合 有效投资 金融中介理论 货币的时间价值 年金：每期期末都存入等额的资金 年金终值：一定时期内每期期末首付款项的复利终值之和。 货币的时间价值 复利现值 P＝F/（1＋i）n＝F·（1＋i）－n 上式中（1＋i）－n 是把终值折算为现值的系数，通常称为复利现值系数,复利现值系数可以通过查阅“复利现值系数表”直接获得。 货币的时间价值 某人拟在5年后获得本利和10 000元，假设投资报酬率为10％，他现在应投入多少元？ 货币的时间价值 年金现值 货币的时间价值 某企业租入一台设备, 每年年末需要支付租金120元，年折现率为10％, 则5年内应支付的租金总额的现值是多少？ 货币的时间价值 当期年金终值 当年年金，又称预付年金，是指在一定时期内，每期期初有等额收付款项的年金。 当期年金比普通年金多计算了一期利息,所以当期年金的计算可以先算出普通年金的基础上再乘以（1+i） 货币的时间价值 某公司决定连续5年于每年年初存入100万元作为住房基金 , 银行存款利率为 10％， 则该公司在第5年末能一次取出的本利和是多少？ 货币的时间价值 当期年金现值 假设6年分期付款购买一辆小汽车，每年年初支付20 000元，假设银行利率为10％，问该项分期付款相当于一次性支付现金的价格是多少？ 货币的时间价值 普通年金：年末存入 普通年金终值：年金*年金终值系数 普通年金现值：年金*年金现值系数 当期年金：年初存入 当通年金终值：普通年金*（1+i）=年金*年金终值系数*（1+i） 当通年金现值：普通年金*（1+i）=年金*年金现值系数*（1+i） 资产定价 资产定价基本原理 贴现率:是指将未来支付改变为现值所使用的利率. 资产能够为投资者在未来带来一定的现金流。 资产定价的原理：所有现金流量在投资者购买时点上的价值之和 资产定价 CF:各期现金流 r：贴现率 n：现金流的次数 该模型可以运用与任何一种能够为其所有者带来现金流的资产的估价 。 资产定价 现金流量的内涵： 会计意义 以企业作为核算主体，一定会计期内，现金和现金等价物的流入和流出。 资产定价意义 预期而非现实基础上的，是指财产所有者的货币和非货币资源的变现价值 资产定价 确定现金流的原则 只有增量现金流量才是与资产相关的现金流量，增量现金流是指购买或者不购买资产后，投资者财富自此发生的变动。 增量现金流量=接受项目后所产生的所有现金流量-没有此项目时的所有现金流量 资产定价 现金流的特点 现金流的时间性 现金流产生的时间越早，可以越早利用资金在投资赚取投资收益或者减少所需的利息支付额。 贴现因子可以体现，资产价格越小。 现金流的风险 现金流的不稳定性，会受到各种因素的影响，实际现金流可能与预期现金流不一致，实际现金流可能可能大于预期现金流，也可能小于预期现金流。 房地产相关的资产都具有风险性，比如上下游物资的价格、利率、政策、市场等方面因素。 资产定价 对风险产品的定价的处理 贴现率是投资者进行项目投资决策时的最低报酬率。投资项目风险高，要求的报酬率高，反之则相反。 房地产权益投资贴现率就要比债权投资的贴现率要高，因为债权人具有优先获得扣除经营费用的现金流，并且对房产具有留置权，风险相对于权益投资者来说更小一些。 财务杠杆与最优资本结构 财务杠杆 无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆，财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息税前利润。 所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。 财务杠杆与最优资本结构 财务杠杆的认识 资产收益率，也叫资产回报率（ROA），它是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。 第一，财务杠杆是把双刃剑。财务杠杆发挥正效应取决于资产收益率与利率两方面。 资产收益率负债利率，财务杠杆发挥正效应 资产收益率负债利率，财务杠杆发挥负效应 财务杠杆与最优资本结构 财务杠杆效应取决于固定利息费用 财务杠杆系数反映企业融资风险的大小。 财务杠杆越大表明固定利息越大，营业利润增加额不足以支付利息时，财务杠杆会使股东利益增加值变为负值，股东权益受损。 融资结构中负债率越大固定利息越大，财务杠杆系数越大，融资风险越大。 财务杠杆与最优资本结构 资本结构 长期负债与权益(普通股、特别股、保留盈余)的分配情况。最佳资本结构便是使股东财富最大或股价最大的资本结构，亦即使公司资金成本最小的资本结构。资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例。 它在很大程度上决定着企业的偿债和再融资能力，决定着