房地产评估第六章市场法及其运用讲述.ppt

市场状况调整 时间 价格 定期价格指数 环比价格指数 1 P1 P1/P1=100 P1/P0 2 P2 P2/P1 P2/P1 ...... ...... ...... ...... n-1 Pn-1 Pn-1/P1 Pn-1/Pn-2 n Pn Pn/P1 Pn/Pn-1 市场状况调整 例题：某宗房地产2011年6月1日的市场价格为3800元/㎡，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6,110.0,109.7,109.5,108.9,108.5,108.3（以2009年1月1日为100）。请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。 解：该房地产2011年10月1日的市场价格计算如下： 3800*108.3/109.7=3751.5（元/㎡） 市场状况调整 例题：某宗房地产2011年6月1日的市场价格为2500元/㎡，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为99.6,98.7,97.5,98.0,99.2,101.5,101.8（均以上个月为100）。请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。 解：该房地产2011年10月1日的市场价格计算如下： 2500*98.0/100*99.2/100*101.5/100*101.8/100 =2511.26(元/㎡） 市场状况调整 (2)价格变动率法 价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为： 可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数=可比实例在估价时点的价格 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场调整的公式为： 可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率×期数）=可比实例在估价时点的价格 市场状况调整 例题：评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中有个可比实例的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/㎡。另获知该类房地产的市场价格2010年6月1日至2011年3月1日的平均每月比上月上涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%。请对可比实例的价格进行调整。 解：该可比实例的价格调整=3500*(1+1.5%)5*(1+2%)4=4081.3(元/㎡） 房地产状况调整 第四节 房地产状况调整 一、房地产状况调整的含义 运用市场法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果不同，则需要对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏关系到其价值的高低。 可比实例的状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在估价时点或其他时间的状况。因为在估价时点或其他时间，可比实例状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映。 市场状况调整 二、房地产状况调整的内容 由于房地产状况可以分为区位状况、实物状况和权益状况，所以房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还应进一步细分为若干因素的调整。由于构成房地产状况的因素多而复杂，房地产状况调整是市场法的一个难点和关键。 市场状况调整 （一）区位状况调整的内容 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。 区位状况比较、调整的内容主要包括：位置（包括所处的方位、距离、朝向、楼层等）、交通（包括进、出的方便程度）、周围环境和景观（包括自然环境、人文环境和景观等）、外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）等影响房地产价格的因素。 市场状况调整 （二）实物状况调整的内容 实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。 实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积（大小）、形状（规则与否）、进深、宽深比、地势（高低）、土壤及地基状况、基础设施完备程度（属于可比实例、估价对象之内的部分）和场地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模（建筑面积大小）、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、使用率（得房率）、层高、完损程度（包括工程质量、建筑物年龄、维修养护情况）等影响房地产价格的因素。 市场状况调整 （三）权益状况调整的内容 权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况调整，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。 由于在选取可比实例时要求可比实例的权利