房地产项目定位20160122讲述.doc

思普瑞（spr）工场项目定位分析 目 录 一、相关概念或理解 二、地块属性研究分析 三、项目方圆五公里人口调研数据统计分析 四、写字楼（SOHO）调研数据简述及分析（详见西安办公楼调研分析报告） 五、公寓类（SOHO）调研数据简述及分析（详见西安公寓楼调研分析报告） 六、经济形势分析和市场调研数据简述及分析 七、案例分析 八、项目SWOT分析及应对策略—寻找客群及产品 九、供需分析和竞争态势分析 十、客群需求分析 十一、项目定位 十二、众创空间/共享联合办公产品研究分析 十三、工作安排建议及开发计划建议 一、相关概念或理解 商业用地可建设业态一般有：商业、办公、公寓、LOFT、SOHO。 1、商业：指从事各类经营活动供商品交换和商品流通的建筑 2、办公楼：机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展。办公楼按规模有小型、中型、大型和特大型之分按总体布局有集中式和分散式之分。按平面交通组织形式来分，有内走廊式、外走廊式、双走廊式和无走廊式（大空间灵活隔断办公室的装备趋向现代化、自动化、信息化。为满足大量办公人员生活需要，开放型中庭和低层对外服务裙房的布局正被广泛采用。提高室内外环境质量、办公效率和办公室的技术设施水平，满足多种功能需要，也是办公楼建筑探索的课题。 五个或五个以上单位之楼宇于中心地段以小户型全装修出现卧室、客厅、浴室、厕所、厨在保证基本居住功能的基础上，更讲究功能的完备性、服务和结构的合理性 4、LOFT：可属于公寓范畴，内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开放性、透明性、艺术性等特征！这种特性对于年轻购房者来说，是非常具有吸引力的。户型通常是小户型，层高在3.6-5.米左右。 虽然销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近2倍；高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。 即Small Office， Home Office，大多指那些专门的自由职业者：自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作人、产品销售员、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、网站等等SOHO是一种新经济、新概念，指自由、弹性而新型的生活和工作方式。代表前潮的生产力、活跃的新经济。SOHO族自由、浪漫的工作方式吸引了越来越多的中青年人加入这个行列，在这片天空里，他们的才华得到充分的展露。SOHO跟传统上班族最大的不同是可不拘地点，时间自由，收入高低由自己来决定。众创空间是顺应创新2.0时代用户创新、大众创新、开放创新趋势，把握互联网环境下创新创业特点和需求，通过市场化机制、专业化服务和资本化途径构建的低成本、便利化、全要素、开放式的新型创业服务平台的统称。发展众创空间要充分发挥社会力量作用，有效利用国家自主创新示范区、国家高新区、科技企业孵化器、高校和科研院所的有利条件，着力发挥政策集成效应，实现创新与创业相结合、线上与线下相结合、孵化与投资相结合，为创业者提供良好的工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间。开放与低成本协同与互助便利化全要素 二、地块属性研究分析 1、城市定位 西安是中国四大古都之一，中华文明和中华民族重要发祥地之一，丝绸之路的起点。 西安是中国最佳旅游目的地、全国文明城市之一，国家重要的科教中心 2、地块与城市的关系级及城市特征 西安是一个第三产业（服务业）经济占比超过80%的典型中西部内陆中心城市。第三产业的持续快速发展使西安聚集了越来越多的中小微企业，也形成了高新、经开两个国家级产业聚集区，并在持续向区外辐射扩大。但西安起步较晚，整体经济水平依然靠后，不能支撑长期大规模的城市建设，也导致了西安的不同地段地块价值属性明显。 3、地块与区域的关系及特征 项目位于西安市浐灞生态区，与经济技术开发区东西相对，分别通过欧亚三路和欧亚大道与市政府、凤城五路商业圈连通，与市区关系密切。区域生活配套不成熟；区域道路体系的通达性较好，但公共交通线路匮乏。区域人气不足，属于有发展潜力的新区。 4、地块与周边环境地段的关系及特征 地块毗邻欧亚大道和广运潭大道两大主要交通干道，周边为园区支线路，地块距离周边配套较远。地块周边自然环境优美且稀缺，办公类型等经济产业处于起步阶段。未来地块周边不同业态不同品质的产品将不断涌现。 5、地块的价值属性 地块处于设计创意园区内，北边紧邻滋水公园及人工湖，未来区域周边高端生活人群较为丰富。地块属性为使用年限40年的商业金融用地，建设用地面积46.744 亩。 6、项目相关技术指标 三、项目方圆五公里人口调研数据统计分析（详见项目方圆五公里人口调研数据统计） 1、统计项目周边5公里以内已入住社区及3年内将入住社区所居住人口数量。 2、别墅总户数为29636户，人口总数量为1