城市区域土地一级开发精要.ppt

L/O/G/O 城市区域土地一级开发 Click to add title in here Click to add title in here Click to add title in here Click to add title in here 4 1 2 前 言 随着房地产的快速发展，土地交易市场价格也逐步攀升，拿地成本越来越高，建设用地无序扩张的同时，区域经济差异引起的建设用地布局空间差异也日益明显。特别是其中的旧城改造将会为房地产市场提供大量土地资源。 相关概念界定——城市土地开发 土地开发是指对土地投入一定量的资金和劳动，通过有目的的垦殖、改造、整治以及设施配套建设，使之成为具有特定用途可满足特定需要土地的活动和过程。它分为农村土地开发和城市土地开发。 城市土地开发 城市土地初始开发（新城开发），指城市初始开发阶段，对土地进行有目的的利用，进而改变土地的用途的行为。 城市土地初始开发的时间取决于城市土地地租与农业地租之间的关系，取决于建筑行业的技术水平及土地开发的资本成本。 城市土地再开发（旧城改造），是建立在城市土地初始开发的基础上，从效益最大化角度，对原有的用地类型、结构及空间布局等进行置换升级。 城市土地再开发的时间和强度取决于城市土地地租及再开发成本。 相关概念界定——房地产开发 一般所谓的房地产，是指土地、建筑物及其地上定着物的总称，可视为实物、权益、区位的三者结合。 房地产开发，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。房地产开发分为三种形式：综合开发、土地开发、房屋开发。 房地产开发中的土地开发，指办理征地拆迁和劳动力安置，实施水通、电通、路通等基础设施的建设及土地平整的过程。土地开发与综合开发、房屋开发的区别在于，土地开发部包括房屋建设，一般是土地开发以后，通过拍卖、招标等方式，由受让已开发土地的有关单位进行房屋建设，并按照规定收取土地开发费用。 城市区域一级土地开发的内容 Click to add title in here Click to add title in here Click to add title in here Click to add title in here 1 3 区域整体定位、控制性详细规划制定、塑造城市景观的重要地块的修建性详细规划、设计、土地征用、土地整理、房屋拆迁、补偿安置等。 项目范围（区域）内的道路工程及其附属工程。该附属工程包括:必要的桥梁、涵洞等工程；道路雨污排水工程；道路绿化工程、照明及消防栓、安置房建设等。 项目范围（区域）内的公共景观、开放空间(包括开发水域)工程; 城市区域一级土地开发的内容 Click to add title in here Click to add title in here Click to add title in here Click to add title in here 1 3 项目范围（区域）内供电、供水、供气、通讯等市政公用设施工程； 项目范围内的行政办公、社会事业、公共公益（学校、医院等）设施工程。 城市区域土地一级开发流程 项目可行性研究 成立项目公司或项目部 项目定位 规划方案制定 征地、拆迁及基础工程建设 区域推广 启动盘打造 土地出让 城市发展状况及规划 城市概况 投资环境调查 成立运作团队 确定合作伙伴（法律/顾问） 与政府签订相关合同 案例研究 功能定位 形象定位 区域总体规划 控制性详细规划 城市空间设计 景观设计 绕城内划为市区：成都市年底将绕城高速内都划为城区，且在绕城高速周边提供大面积土地进行开发，如此便使市中心范围更加快速的向外扩张，且在三环通道上形成许多居住圈；整个城区的向外扩张及外围居住圈的形成使项目所在区域更加接近市中心。 绕城内高速改成免费通道： 　　根据《成都市中心城与外围组团多通道路网规划》，除机场高速外，所有高速公路的起点都将外迁到绕城高速。而这些高速公路目前在三环至绕城间的路段将实施改造，变成免费的快速路。 成都规划——绕城内将成为成都市区范围 随着绕城以内区域被划为市区范围，但在市区内还存在着大面积的城市建设老旧区域。 成都情节——东穷 、北匪、南富、西贵 成都素有“东穷西贵南富北乱”的城市格局，曾以约定俗成的“东穷西贵南富北乱”来划分着这个城市。城市东部，是传统的老工业区，大型工矿企业云集于此。城北，是成都乃至四川及西部省市的交通要